開(kāi)業(yè)策劃文案

　　商業(yè)規劃方案

　　酒吧一條街是集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )、時(shí)尚運動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)

　　業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區域劃分、面積配比是否科學(xué)、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調將直接影響到項目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續發(fā)展。

　　酒吧一條街的運營(yíng)具有統一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)。管理者對其實(shí)行統一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運行、物業(yè)管理、促銷(xiāo)活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。針對酒吧一條街的運營(yíng)特點(diǎn)，結合本項目的具體情況，我們設定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿(mǎn)足項目定位要求，追求項目運營(yíng)的最好效果，實(shí)現本項目的發(fā)展戰略目標。

　　本項目的核心定位為以?shī)蕵?lè )為主的綜合性商業(yè)中心，室外酒吧街及天橋作為項目的內部

　　空間骨架，將本項目?jì)雀髦髁Φ�、�?zhuān)業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè )、休閑、設施等有機地串連在一起。各類(lèi)業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室外酒吧街排布的同時(shí)，充分考慮到項目每個(gè)區域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對整個(gè)項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素。

　　一、酒吧

　�。ㄒ唬┢放凭瓢�

　　1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)多家國際著(zhù)名的酒吧品牌店

　　2、區域位臵和規劃面積

　�。�1）分布在酒吧街上，面積約100-300 m2不等；

　�。�2）依據

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，著(zhù)名品牌酒吧是其不可

　　缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務(wù)價(jià)值。

　　B、品牌酒吧能為項目吸引來(lái)眾多的消費者，帶動(dòng)整個(gè)酒吧街的人氣。另一方面也可為本項目帶來(lái)穩定的收益。

　　C、品牌酒吧的選址要求。著(zhù)名酒吧在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。本項目符合其選址條件。

　　D、項目整體運營(yíng)的要求。各個(gè)品牌酒吧對項目?jì)任慌Z的要求不盡相同，有些要求有獨立的門(mén)面，而有些品牌側重要求面積足夠大，操作間設備齊全就可，對樓層沒(méi)有特別要求。因此將各類(lèi)品牌酒吧根據整體項目運營(yíng)情況，將其分布于不同位臵。這樣也可以使與其他酒吧的人流共享。對整個(gè)項目的人氣提升有很大作用。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權：出售以利于整個(gè)項目的資金回籠。

　　4、收益方式：銷(xiāo)售直接變現，進(jìn)行資本運作。

　　5、目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀(guān)光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客，本項目?jì)裙ぷ魅藛T、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。對于有車(chē)一族更是一個(gè)極大的誘惑。

　�。ǘ�）特色酒吧

　　1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國內、外知名的各種特色酒吧。

　　2、區域位臵和規劃面積

　�。�1）分布在酒吧街上，面積約100-300m2不等。

　�。�2）依據：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費群體為全客層，高、中、低檔消費都不可缺少。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權：出售以利于整個(gè)項目的資金回籠。

　　4、收益方式 銷(xiāo)售直接變現，進(jìn)行資本運作。

　　5、目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀(guān)光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目?jì)裙ぷ魅藛T、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員，對于有車(chē)一族更是一個(gè)極大的誘惑。

　�。ㄈ�）玩吧

　　1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)10-21家國內中、高檔玩吧

　　2、區域位臵和規劃面積

　�。�1）分布在酒吧街上，面積約100——300 m2不等；

　�。�2）依據：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費群體所追求的時(shí)尚元素不可缺少，因此玩吧在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。

　　3、經(jīng)營(yíng)定位

　�。�1）功能類(lèi)：陶吧、畫(huà)吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、時(shí)裝吧。

　�。�2）手工類(lèi)：布吧、染吧、玻璃吧。

　�。�3）求知類(lèi)：書(shū)吧、網(wǎng)吧。

　�。�4）童趣類(lèi)：玩具吧、菇吧。

　�。�5）健身類(lèi)：擊劍吧、跆拳道吧、壁球吧。

　�。�6）啜飲類(lèi)：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。

　�。�7）美食類(lèi)：果吧、湯吧。

　�。�8）回歸自然類(lèi)：氧吧、樹(shù)吧、泥吧。

　　4、物業(yè)產(chǎn)權：出售以利于整個(gè)項目的資金回籠。

　　5、收益方式：銷(xiāo)售直接變現，進(jìn)行資本運作。

　　6、目標客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。

　　二、主題娛樂(lè )主力店

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1或2家國內知名品牌娛樂(lè )主力店，獨立經(jīng)營(yíng)。如引進(jìn)名門(mén)會(huì )所、錢(qián)柜KTV、好樂(lè )迪等。

　�。ǘ�）區域位臵及面積規劃

　　1、娛樂(lè )主力店規劃在14號樓的1-6層（臨街除外），面積10493m2左右。

　　2、依據

　�。�1）知名品牌娛樂(lè )店的進(jìn)場(chǎng)，是整個(gè)酒吧一條街的主打業(yè)態(tài)，可以促進(jìn)本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正�；貓�，包括對政府穩定稅收資源以及提升酒吧一條街形象都有積極的作用。

　�。�2）主題娛樂(lè )店作為本項目的核心主力店。主題娛樂(lè )店強大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項目整體人氣和客流的合理流動(dòng)。

　�。�3）娛樂(lè )店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規模面積應在8000m2以上。國內大部分知名娛樂(lè )店均在8000m2--12000m2之間。本項目規劃10493m2的主題娛樂(lè )，有利于成功招商。

　�。�4）14號樓地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護。

　�。ㄈ�）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自行持有，整體租賃給國內外知名品牌娛樂(lè )經(jīng)營(yíng)，亦可銷(xiāo)售。

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金/銷(xiāo)售直接變現。

　　B、通過(guò)娛樂(lè )經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值，實(shí)現物業(yè)升值。

　�。ㄎ澹┒ㄎ�

　　1、經(jīng)營(yíng)定位：中、高檔品牌。

　　2、定位依據

　�。�1）充分利用本項目規模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各種酒吧、玩吧的錯位經(jīng)營(yíng)，全面提升主題娛樂(lè )與市內現有同業(yè)態(tài)商業(yè)的綜合競爭力。

　�。�2）以中、高檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動(dòng)項目的整體人氣。

　�。�3）提升本項目酒吧街各種酒吧、玩吧的經(jīng)營(yíng)定位，帶動(dòng)各種酒吧、玩吧的經(jīng)營(yíng)，確保本項目整體運營(yíng)成功。

　�。�4）是本項目主要的娛樂(lè )功能倡導者。

　�。�六）目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體，對于有車(chē)一族更是一個(gè)極大的誘惑。

　�。ㄆ撸└鶕�目前掌握的資料看，14號樓特別是1-2層使用的.難度比較大，根據情況，可以嘗試引導。

　　三、餐飲區

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家或幾家國際、國內知名餐飲品牌和特色餐飲品牌。

　�。ǘ�）區域位臵及面積規劃

　　1、設臵在3號樓1-4層和4號樓的3-5層，面積9709.4 m2。

　　2、依據

　�。�1）項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )、時(shí)尚運動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，餐飲是項目主要服務(wù)功能之一。

　�。�2）餐飲區能為項目帶來(lái)極旺盛的客流，將其設臵在3、4號樓能很好的將顧客吸引至項目的中央位臵，使本項目形成淋浴式顧客流動(dòng)線(xiàn)。

　�。�3）餐飲區選址的要求。餐飲區在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。餐飲區作為項目功能的補充和延伸，滿(mǎn)足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。

　�。�4）項目整體運營(yíng)的要求。將其設臵在本項目中端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與酒吧街的各種酒吧、玩吧設臵相互對應，與休閑娛樂(lè )項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務(wù)功能的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的餐飲主題，滿(mǎn)足消費者在購物、休閑、娛樂(lè )時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項目整體的人氣。

　�。ㄈ�）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金。

　　B、通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現物業(yè)升值。

　　C、進(jìn)行資本運作。

　�。ㄎ澹﹨⒖寄繕似放疲貉艌@、天悅、海港等。

　�。�六）目標客層：所有進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目?jì)让恳晃还ぷ魅藛T、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、旅游觀(guān)光客及大小喜宴等。

　　四、社區型綜合賣(mài)場(chǎng)

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國內知名品牌賣(mài)場(chǎng)，獨立經(jīng)營(yíng)。如引進(jìn)沃爾瑪、家樂(lè )福、華聯(lián)、重百等。

　�。ǘ�）區域位臵及面積規劃

　　1、賣(mài)場(chǎng)主力店規劃在酒吧街入口（現招商部及部分停車(chē)場(chǎng)）地下1層，面積約2000-3000m2左右。

　　2、依據

　�。�1）知名賣(mài)場(chǎng)進(jìn)入，作為娛樂(lè )為主的商業(yè)中心的有效配套，對周?chē)�社區居民強大客流形成有效的拉動(dòng)，增加項目品牌推廣的炒作點(diǎn)。

　�。�2）賣(mài)場(chǎng)作為項目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動(dòng)，延長(cháng)顧客在項目停滯的時(shí)間。

　�。�3）賣(mài)場(chǎng)作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規模面積應在1萬(wàn)m2左右。社區賣(mài)場(chǎng)均在2000m2-3000m2之間。本項目的商業(yè)用房受原設計限制只能規劃做2000-3000m2的賣(mài)場(chǎng)，比較利于品牌賣(mài)場(chǎng)社區店規模選擇，有助于招商談判中的主動(dòng)權。

　�。�4）酒吧街入口屬于本項目的形象區域，且臨主干道海爾大道。

　�。ㄈ�）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內外知名品牌賣(mài)場(chǎng)；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對合理的價(jià)位出售，以利于整個(gè)項目的資金回籠。

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金/銷(xiāo)售直接變現。

　　B、通過(guò)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現其他物業(yè)升值。

　�。ㄎ澹┒ㄎ�

　　1、經(jīng)營(yíng)定位：社區型綜合賣(mài)場(chǎng)，中檔。

　　2、定位依據

　�。�1）充分利用本項目規模、功能齊全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各品牌、專(zhuān)業(yè)店的錯位經(jīng)營(yíng)，全面凸顯賣(mài)場(chǎng)作為遵義地區新業(yè)態(tài)的作用。

　�。�2）以中檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動(dòng)項目的整體人氣。

　�。�3）提升本項目的經(jīng)營(yíng)定位，帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)，確保本項目整體運營(yíng)成功。

　�。�4）是本項目主要的購物功能的需要。

　�。�六）目標客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體，對于有車(chē)一族形成有力的拉動(dòng)（利用我項目處的眾多停車(chē)位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。 同時(shí)對項目周邊1—3公里范圍內的居民形成有效輻射，解決遵義南部新城城商業(yè)配套的民生問(wèn)題。

　　五、水療中心

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)大型品牌水療、桑拿、洗浴等運營(yíng)商運營(yíng)。

　�。ǘ�）區域位臵和規劃面積

　　1、設臵在17號樓負1層（中空部分作入口）和16號樓的1-4層（臨街門(mén)面除外），面積3907.9 m2。

　　2、依據

　�。�1）是整個(gè)項目的主力業(yè)態(tài)。

　�。�2）項目地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護。

　�。�3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。

　�。ㄈ�）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留 /品牌娛樂(lè )公司出售

　�。ㄋ模┦找娣绞�

　　A、收取固定租金/直接銷(xiāo)售變現。

　　B、通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現整體物業(yè)升值。

　　C、進(jìn)行資本運作。

　�。ㄎ澹╉椖拷M合：洗浴、沐足、保健等功能作為項目的主力功能功能。

　�。�六）目標客層：旅游觀(guān)光客、區內高端消費人群、本市其他區縣高端消費人群、業(yè)務(wù)人員、

　　政府公務(wù)員等。

　　六、專(zhuān)業(yè)店

　�。ㄒ唬┧芽岬� ：年輕時(shí)尚產(chǎn)品店

　　1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家搜酷店。

　　2、區域位臵及面積規劃

　�。�1）設臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26 m2。

　�。�2）依據

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位以集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )、時(shí)尚運動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，需要各種專(zhuān)業(yè)店的入駐。作為搜酷店，定位于青少年群體，以服裝、飾品、新奇玩具等為主要的銷(xiāo)售商品，恰能分享娛樂(lè )、電玩等項目的有效客戶(hù)群體。

　　B、項目整體運營(yíng)的要求。由于搜酷店專(zhuān)業(yè)性強，人氣很旺，將其設臵在本項目的前端，和社區賣(mài)場(chǎng)相互照應，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項目整體人氣。

　　C、是本項目主要的購物功能之一。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)整體銷(xiāo)售或自留，用于整體租賃。

　　4、收益方式

　　A、產(chǎn)權銷(xiāo)售，實(shí)現房地產(chǎn)收益。

　　B、租賃，收取固定租金并實(shí)現物業(yè)升值，進(jìn)行資本運作。

　　5、參考目標品牌：搜酷城等。

　　6、目標客層：年齡在18——28的青少年群體。

　�。ǘ�）運動(dòng)用品區

　　1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國際、國內知名運動(dòng)店

　　2、區域位臵及面積規劃

　�。�1）設臵在17號樓1-2層（半邊）面積795.26m2。

　�。�2） 依據

　　A、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )、時(shí)尚運動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，需要各種專(zhuān)業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統一的專(zhuān)業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。

　　B、運動(dòng)用品店選址的要求。作為專(zhuān)業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運動(dòng)用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個(gè)性。二是消費者有目的選購和隨機購賣(mài)的比例大致相當。

　　C、項目整體運營(yíng)的要求。由于運動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專(zhuān)業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設臵在本項目的前端位，和社區賣(mài)場(chǎng)相互照應，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項目整體人氣。

　　D、是本項目主要的購物功能之一。

　　3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)權返租，10年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權。

　　4、收益方式

　　A、實(shí)現房地產(chǎn)收益。

　　B、收取固定租金。

　　5、參考目標品牌：運動(dòng)100、名品運動(dòng)城等。

　　6、目標客層：目標客層為學(xué)生、中青年、休閑人士。運動(dòng)服飾能充分展現青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛(ài)，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運動(dòng)器具、休閑器具

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