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關(guān)于房產(chǎn)管理工作的調研報告
編者按：為探索有效提升房產(chǎn)管理工作成效的新途徑，切實(shí)解決好當前房產(chǎn)管理工作中存在的主要問(wèn)題，創(chuàng )新管理思路和舉措，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期、健康和穩定發(fā)展。
今年4月5日-8日，湘潭縣房產(chǎn)管理局通過(guò)檢查二級機構和股室工作情況、走訪(fǎng)房產(chǎn)企業(yè)、召開(kāi)相關(guān)部門(mén)及人員座談會(huì )等形式，圍繞我縣房產(chǎn)管理工作展開(kāi)調研�，F將調研情況報告如下：
一、主要工作成效
目前，參與我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)共有30家，物業(yè)管理企業(yè)33家，有房地產(chǎn)從業(yè)人員三萬(wàn)余人。2011年共完成商品房開(kāi)發(fā)64.35萬(wàn)㎡，為年計劃的107%;新建商品房買(mǎi)賣(mài)2828宗，銷(xiāo)售面積32.39萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額10.04億元;協(xié)征營(yíng)業(yè)稅4082萬(wàn)元，契稅1673萬(wàn)元;實(shí)現行政事業(yè)性收入1292萬(wàn)元，為年計劃的 129%;累計歸集物業(yè)維修資金3950萬(wàn)元，為年計劃的113%;辦理房屋所有權登記5295宗，登記面積144.87萬(wàn)㎡;檔案整理成冊4888本;出具購房證明8741次。創(chuàng )建和提升示范性小區4個(gè)，有上水西郡、山水金庭兩個(gè)小區被評為物業(yè)管理示范小區�？傮w來(lái)看，我縣房產(chǎn)管理工作呈現以下四個(gè)方面的特點(diǎn)：
1.開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理更加規范。為規范全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，我縣先后出臺了《湘潭縣城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施辦法》、《湘潭縣商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上備案登記管理暫行辦法》、《湘潭縣商品房預售款監管實(shí)施辦法》等規范性文件。2011年又出臺了《商品房預售款監管制度》，結合我縣商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上備案登記系統，進(jìn)一步強化了對經(jīng)批準預售的商品房預售款的收取、支付、使用等情況的監管。去年共有35個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目納入預售款監管范圍，累計歸集監管商品房預售款5.1億元，審批使用4.52億元，有效防范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目“爛尾樓”情況的出現。通過(guò)加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及資金等關(guān)鍵環(huán)節的監管，維護了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康秩序。近年來(lái)培育壯大了旺和置業(yè)、唯盛置業(yè)、祖洪房產(chǎn)等一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)骨干企業(yè)，引進(jìn)了大同世界、碧桂園、城郊房產(chǎn)等一批優(yōu)秀外埠開(kāi)發(fā)企業(yè)，建成了“山水金庭”、“銀杏家園”、“錦繡湘江”、“ 碧桂園”、“城郊·湘江國際”等一批高檔住宅小區。同時(shí)，我們嚴格落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，使商品房?jì)r(jià)格上漲幅度控制在合理范圍，與我縣經(jīng)濟發(fā)展水平基本相符。
2.數字化建設成效顯著(zhù)。一是完成了房產(chǎn)圖文網(wǎng)絡(luò )信息管理系統(GIS系統)建設。通過(guò)三年努力，完成全縣城鎮40余平方公里的基礎測繪和導線(xiàn)測量、掃描建庫、系統開(kāi)發(fā)等工作，該項技術(shù)在全國縣級城市中尚居領(lǐng)先地位。二是新建了維修資金繳存系統。購置了維修資金自繳系統軟件，與GIS系統對接，實(shí)行維修資金“陽(yáng)光化”管理，實(shí)現專(zhuān)項維修資金繳存、使用及監管的標準化、網(wǎng)絡(luò )化和規范化，為業(yè)主帶來(lái)更安全、便捷的物業(yè)專(zhuān)項維修資金服務(wù)。三是建立并完善了商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上簽約和備案登記系統及商品房預售款監管系統，有效防范了的“一房多售”和“爛尾樓”現象發(fā)生。同時(shí)，打造了湘潭縣房產(chǎn)信息網(wǎng)，構筑了我縣城鎮數字房產(chǎn)電子商務(wù)平臺，為公眾及建設、國土、規劃、財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機構、牧業(yè)公司、建材銷(xiāo)售商、裝潢服務(wù)商等眾多單位提供ASP增值服務(wù)。如城市建設、稅收征管、在線(xiàn)交易、備案受理、廣告促銷(xiāo)、會(huì )員服務(wù)等，實(shí)現真正意義上的房地產(chǎn)管理信息化及房地產(chǎn)管理服務(wù)信息化。
3.物業(yè)管理水平不斷提升。目前，縣城實(shí)施物業(yè)管理的小區有50多個(gè)，管理面積近120萬(wàn)㎡。近年來(lái)，我們加強對小區物業(yè)管理工作的指導和監督，嚴格按照國家《物業(yè)承接查驗辦法》規定，要求開(kāi)發(fā)商在辦理權屬登記前必須先辦理物業(yè)承接查驗備案手續，此舉既保障了業(yè)主的合法權益，又有利于小區的后續物業(yè)管理。同時(shí)，我們加大了維修資金的歸集力度。2011年累計歸集物業(yè)維修資金3950萬(wàn)元，追繳滯留維修資金200萬(wàn)元，并受理了8個(gè)小區維修資金的使用申請，撥付金額53361元�？h人大兩次對我局維修資金管理工作進(jìn)行督查和審議，均給予了高度評價(jià)。近三年，我們創(chuàng )建和提升了上水西郡、山水金庭等示范性小區14個(gè)，小區管理正從粗放型管理向精細型管理發(fā)展。
4.政務(wù)服務(wù)工作成績(jì)喜人。為更加方便、快捷地服務(wù)廣大人民群眾，2010年8月份，我局按照縣委、縣政府“全縣行政、服務(wù)項目集中到天易區創(chuàng )業(yè)大廈受理辦公”的要求，選派14名業(yè)務(wù)骨干進(jìn)駐政務(wù)服務(wù)中心，并以此為契機，努力提升服務(wù)質(zhì)量，全面落實(shí)服務(wù)承諾，全方位政務(wù)公開(kāi)。政務(wù)服務(wù)窗口依托GIS系統信息平臺，實(shí)現了房產(chǎn)預登記、房產(chǎn)初始登記、商品房預售網(wǎng)上備案與確權、房產(chǎn)變更登記、他項權登記、查封登記、注銷(xiāo)登記等業(yè)務(wù)操作流程的一體化管理。2011年，局駐政務(wù)中心服務(wù)窗口全年共辦理業(yè)務(wù)15336宗，占縣政務(wù)服務(wù)中心窗口業(yè)務(wù)總量的60%。在縣政務(wù)中心開(kāi)展的窗口“服務(wù)明星”評選活動(dòng)中，共有8人被評為窗口“服務(wù)明星”。我局駐政務(wù)服務(wù)中心窗口還獲得了縣“共產(chǎn)黨員示范窗口”、“巾幗文明崗”和全縣唯一市級“三八紅旗集體”等榮譽(yù)稱(chēng)號。
5.其他業(yè)務(wù)工作齊頭并進(jìn)。一是公房管理合理有序。2011年，全縣有直管公房承租戶(hù)74戶(hù)，全年租金收繳到位，并催收往年欠款5000余元;有廉租住房承租戶(hù)53戶(hù)，全年收取租金29532元。同時(shí)，推行了電子政務(wù)管理模式，實(shí)現廉租住戶(hù)信息查詢(xún)、登記、審核工作的電子化管理。二是安鑒工作及時(shí)到位。配合相關(guān)部門(mén)做好了房屋安全檢查和直管公房的安全大檢查、危房改造督查及查勘工作。參與了農村危房改造督查、縣玻璃廠(chǎng)“7.10”廠(chǎng)房屋面坍塌事故的現場(chǎng)調查，以及小龍王檳榔食品有限公司和韶氮棚戶(hù)區改造項目上訪(fǎng)事項的調查，按上級要求對天易示范區進(jìn)行了征拆業(yè)務(wù)指導，并提出了合理的處理建議。2011年共出具房屋安全鑒定報告87份，鑒定面積約8.8萬(wàn)㎡，無(wú)一例安全事故發(fā)生。三是白蟻防治成效顯著(zhù)。對白蟻防治知識進(jìn)行了多樣化宣傳，承辦了湘潭地區白蟻防治工作經(jīng)驗交流會(huì )。積極推廣IPM技術(shù)，在部分白蟻危害嚴重的地區安裝了地上型餌劑系統，取得了良好的效果。2011年共收取白蟻防治費160余萬(wàn)元，簽訂白蟻防治合同 103份，合同面積69.7萬(wàn)㎡。
二、存在的困難與問(wèn)題
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響波動(dòng)較大。去年以來(lái)，在“調結構、穩物價(jià)”大背景下，中央政府繼續加強房地產(chǎn)調控，新“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等新政先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”政策全面升級，加快了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、新開(kāi)工商品房面積增速的回落步伐。受大氣候影響，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)也由前段的火熱期進(jìn)入調整期。今年1-3月，商品房新開(kāi)工面積4.7萬(wàn)㎡，同比增長(cháng)95.02%;共銷(xiāo)售新建商品房261套，銷(xiāo)售面積3萬(wàn)㎡，同比下降55.22%，銷(xiāo)售金額9924.65萬(wàn)元，同比下降43.1%。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理秩序需進(jìn)一步規范。無(wú)資質(zhì)、超資質(zhì)、掛靠資質(zhì)、以集資建房之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)等違規開(kāi)發(fā)的現象仍然存在，且調查取證難;個(gè)別房地產(chǎn)公司土地長(cháng)期閑置或將土地轉讓給多個(gè)企業(yè)或個(gè)人零星開(kāi)發(fā)，這些企業(yè)或個(gè)人分散、無(wú)序的開(kāi)發(fā)行為，導致我縣某些樓盤(pán)品質(zhì)不高，小區配套設施不齊全，房屋質(zhì)量和售后服務(wù)得不到保障。
3.小區規劃執行力度不強，建設品味有待提高。極少數開(kāi)發(fā)商不按土地出讓合同開(kāi)發(fā)建設，并隨意改變小區規劃，致使整個(gè)小區因綠化、小區道路、燃氣、排水、消防等配套設施與規劃不符而無(wú)法通過(guò)綜合驗收，由此引起業(yè)主對住宅平面設計、水、電線(xiàn)路設置、門(mén)窗洞口預留、墻體及樓地面平整等質(zhì)量問(wèn)題的投訴。
4.基礎工作、基礎設施建設跟不上開(kāi)發(fā)建設步伐。少數開(kāi)發(fā)項目的部門(mén)協(xié)調、房屋拆遷等基礎工作不到位，水電路氣等基礎設施建設明顯滯后，導致后續問(wèn)題較多。如金霞美墅道路不暢、碧桂園拆遷難等問(wèn)題。
5.開(kāi)發(fā)企業(yè)資金瓶頸難以突破。不少房地產(chǎn)企業(yè)資金儲備水平原本不高，隨著(zhù)國家信貸環(huán)境的趨緊和政策壓力的延續，以及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和商品房銷(xiāo)售量的下降，企業(yè)的融資渠道變得更為不暢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在融資難、資金鏈壓力大等問(wèn)題。
6.小城鎮開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的遺留問(wèn)題長(cháng)期沒(méi)有解決。主要是上世紀90年代到2005年間，在小城鎮建設中的私人建房遺留問(wèn)題亟待有效解決。
三、有關(guān)對策和措施
1.加強我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控。貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策，嚴格實(shí)行“限購令”等有關(guān)措施，進(jìn)一步完善調控配套政策和措施，積極調控市場(chǎng)需求，遏制房?jì)r(jià)非理性上漲;同時(shí)，加快推進(jìn)保障性住房建設，在資金支持、土地供應、稅費減免、補償安置等方面對保障性安居住房建設給予政策支持，確保我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展。
2.注重抓好轉型，著(zhù)力實(shí)施“三大戰略”。實(shí)施“大企業(yè)戰略”、“品牌戰略”及“數字信息化戰略”，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)轉型創(chuàng )新發(fā)展，進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量和效益。
一是實(shí)施大企業(yè)戰略。以“有底線(xiàn)的包容性發(fā)展”為原則，扶植優(yōu)勢骨干房產(chǎn)企業(yè)做大做強，支持有活力、講誠信的規模企業(yè)發(fā)展壯大。指導企業(yè)樹(shù)立長(cháng)遠戰略眼光，制定中、長(cháng)期發(fā)展規劃及年度發(fā)展計劃;鼓勵企業(yè)間的兼并與重組，指導和幫助有條件的企業(yè)積極開(kāi)展資質(zhì)升級工作。同時(shí)，嚴把企業(yè)資質(zhì)審查和申報關(guān)，提高房地產(chǎn)業(yè)準入門(mén)檻，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量和檔次，改變過(guò)去小打小鬧，不成規模、不上檔次的開(kāi)發(fā)形式。引導企業(yè)強化內部管理，由以往粗放式管理向精細化、規范化和信息化管理模式轉變，增強企業(yè)綜合競爭力，有效提升產(chǎn)業(yè)集中度和資源配置效率。
二是實(shí)施品牌戰略。創(chuàng )新管理體制，探索房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)管理模式。加緊建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評價(jià)體系，制定收集和評價(jià)企業(yè)信用信息的統一標準，建立和完善誠信評價(jià)、警示制度，營(yíng)造誠信經(jīng)營(yíng)的良好環(huán)境，打造開(kāi)發(fā)企業(yè)誠信品牌;鼓勵優(yōu)勢開(kāi)發(fā)企業(yè)與大、中型建筑企業(yè)強強聯(lián)合，共創(chuàng )優(yōu)質(zhì)品牌項目和品牌工程。加快制定和完善房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )優(yōu)評先的獎勵措施，將創(chuàng )優(yōu)評先工作與企業(yè)年終考核工作掛鉤，提高企業(yè)創(chuàng )優(yōu)評先的積極性，進(jìn)一步提升企業(yè)的社會(huì )責任感和品牌形象。繼續加大對商務(wù)寫(xiě)字樓宇、高層樓宇和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持力度，借助樓宇經(jīng)濟建設的成功經(jīng)驗，在稅收與報建費優(yōu)惠政策上對精裝房建設給予傾斜，引導企業(yè)加大精裝房建設的力度。
三是實(shí)施數字信息化戰略。以數據全面共享為基礎，以空間信息，特別是以樓盤(pán)表信息為核心，利用地理信息、管理信息、辦公自動(dòng)化、工作流等先進(jìn)技術(shù)，有機集成和利用已有的GIS系統、項目測繪計算系統、商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上登記備案系統、財務(wù)系統、辦公自動(dòng)化系統等信息資源，實(shí)現房屋登記管理工作的準確、完整、便捷，提高我局對房產(chǎn)市場(chǎng)的指導和調控能力。重點(diǎn)加快維修資金自繳系統建設，繼續完善商品房預售款監管系統和房產(chǎn)圖文網(wǎng)絡(luò )信息管理系統(GIS)，年內實(shí)現維修資金自繳系統與 GIS系統的成功對接，完善房產(chǎn)綜合信息服務(wù)平臺。鼓勵有條件的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快推進(jìn)數字化和信息化建設，將數字信息化管理模式廣泛應用于企業(yè)的材料采購、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，以及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)之中，努力實(shí)現低成本、高效率的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、營(yíng)銷(xiāo)策略研究、房產(chǎn)中介服務(wù)。積極開(kāi)展數字化小區和信息化物業(yè)管理工作試點(diǎn)，積累管理經(jīng)驗，提升小區的整體形象。
3.提升監管水平，規范市場(chǎng)秩序。一是營(yíng)造公平、公正、有序的競爭環(huán)境。目前，我縣房地產(chǎn)業(yè)還處在初級發(fā)展階段，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區的基礎設施、配套設施、公共設施的建設上打折扣，應堅持把好市場(chǎng)準入關(guān)，利用資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理手段以及不良行為公示制度，堅決取締非法開(kāi)發(fā)行為，重點(diǎn)打擊無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)的行為。二是強化管理措施。認真落實(shí)《湘潭縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施辦法》，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行“統一規劃、統一設計、統一施工、統一管理、綜合驗收”，對未按城市規劃要求和土地出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的土地，不允許進(jìn)入轉讓環(huán)節;同時(shí)，按“統一規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設”原則，堅持成片開(kāi)發(fā)、嚴格控制零星建設，嚴厲打擊隨意變更規劃的行為。完善住宅小區綜合驗收制度，提高住宅小區總體質(zhì)量，保障業(yè)主合法權益;進(jìn)一步完善商品房預售款監管制度，防范企業(yè)抽逃預售資金引發(fā)社會(huì )矛盾;采取有效措施和辦法，分多個(gè)時(shí)段解決鄉鎮建設項目辦證歷史遺留問(wèn)題。三是加大房地產(chǎn)企業(yè)誠信體系建設。倡導房地產(chǎn)業(yè)“注重品牌、注重質(zhì)量、注重環(huán)境、注重服務(wù)”的理念，積極扶持一批誠實(shí)守信、行為規范、實(shí)力雄厚、品牌過(guò)硬的龍頭企業(yè)，重點(diǎn)支持一批有規模、有影響、有品位的開(kāi)發(fā)小區和精品樓盤(pán)建設，積極引導我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從重數量到重質(zhì)量的轉變，不斷提升我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)。
4.增強服務(wù)意識，規范物業(yè)管理工作。改變“重建設輕管理”的思想觀(guān)念，增強服務(wù)意識，提高物業(yè)服務(wù)層次，結合示范性小區的建設和提升工作，實(shí)現以點(diǎn)帶面，全面提升我縣物業(yè)管理水平。強化對物業(yè)管理單位的監督和業(yè)務(wù)指導，重點(diǎn)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的素質(zhì)管理，指導小區成立業(yè)主委員會(huì )，規范物業(yè)收費行為，嚴格物業(yè)專(zhuān)項維修資金的收繳、使用和管理，確保物業(yè)保修期滿(mǎn)后房屋公共部位、公共設施、設備的正常維修和養護，提高物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、規范化、市場(chǎng)化程度。同時(shí)，從沿海地區引進(jìn)有經(jīng)驗、信譽(yù)好、實(shí)績(jì)好的物業(yè)管理企業(yè)加盟我縣物業(yè)服務(wù)隊伍，將其先進(jìn)的管理理念、方法融入到我縣的小區物業(yè)服務(wù)中來(lái)，帶動(dòng)我縣物業(yè)管理企業(yè)步入科學(xué)、有序、規范的管理模式。
5.加強工作聯(lián)動(dòng)，充分發(fā)揮工作合力。加強建設系統相關(guān)單位聯(lián)系，加強信息交流，促進(jìn)信息共享，提高配合協(xié)調能力，建議成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作協(xié)調領(lǐng)導小組，進(jìn)一步創(chuàng )新和完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設工作協(xié)調機制，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的水、電、路等基礎設施進(jìn)行統一規劃，確保資金一次性投入，出現問(wèn)題及時(shí)召開(kāi)協(xié)調會(huì )議，有效解決建設過(guò)程中存在的各類(lèi)矛盾;成立建設系統聯(lián)合執法隊伍，加大執法監管力度，嚴厲打擊擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的行為;進(jìn)一步加強與各監管銀行的銜接，推進(jìn)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌與金融機構的深度合作，強化對企業(yè)商品房預售款的收取、支付、使用情況的審批管理;同時(shí)，加強局屬各部門(mén)工作聯(lián)動(dòng)，創(chuàng )新工作制度和機制，建立高效、協(xié)調的運轉體系，形成全縣較完善的房地產(chǎn)監督與管理網(wǎng)絡(luò )。
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