商業(yè)調查報告
調查報告是對某項工作、某個(gè)事件、某個(gè)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)深入細致的調查后，將調查中收集到的材料加以系統整理，分析研究，以書(shū)面形式向組織和領(lǐng)導匯報調查情況的一種文書(shū)。以下是CN人才網(wǎng)小編為大家精心搜集和整理的商業(yè)調查報告，希望大家喜歡!
商業(yè)調查報告(一)
一、社區商業(yè)研究背景
(一)社區商業(yè)基本概念
1、社區商業(yè)定義
社區商業(yè)是指以社區內居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區內的居民，應具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿(mǎn)足社區居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂(lè )、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費。
2、社區商業(yè)分類(lèi)
3、社區商業(yè)功能
(二)國外社區商業(yè)發(fā)展概況
由于國外城市居民大量居住在郊區，社區商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20**年社區商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40%，而中國目前還不到10%。國外的社區商業(yè)主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現代的零售業(yè)態(tài)，是一個(gè)由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來(lái)去便利。國外社區商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法：開(kāi)發(fā)商負責前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負責租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運作機制。
(三)國內社區商業(yè)發(fā)展概況
我國的社區商業(yè)還處于起步階段，社區商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統一規劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區商業(yè)功能不全。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場(chǎng)"、"娛樂(lè )休閑一條街"等眾多社區商業(yè)項目。國內的社區商業(yè)設施正朝著(zhù)成為一種綜合建筑、景觀(guān)、空間、聲音的體驗式場(chǎng)所，一種為社區居民創(chuàng )造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。 總的來(lái)說(shuō)目前國內的社區商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)(為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來(lái)越多的住宅區淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式)，與國外成熟的社區商業(yè)模式相比還有很大差距。
(四)國內社區商業(yè)發(fā)展趨勢
由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區商業(yè)也呈現出不同的發(fā)展水平，目前國內發(fā)達城市的社區商業(yè)主要呈現出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。
1、政府對社區商業(yè)的規劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，以推動(dòng)我國社區商業(yè)發(fā)展。
2、購物中心造就大型社區商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場(chǎng)已進(jìn)駐成都交大-九里堤社區，并將于20**年上半年開(kāi)業(yè)。
3、便利店、生鮮超市是社區商業(yè)的重要組成部分。例如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達城市。
4、社區商業(yè)開(kāi)始細分市場(chǎng)。由于消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價(jià)值觀(guān)念、社會(huì )階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著(zhù)不同的消費需求、消費心理、消費動(dòng)機和消費結構，社區商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。
5、專(zhuān)業(yè)化操作是社區商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團隊對于社區商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著(zhù)比較關(guān)鍵的作用。
二、成都社區商業(yè)概況
隨著(zhù)成都市中心城區的商業(yè)設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業(yè)設施相對不足，市場(chǎng)空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業(yè)形式來(lái)承接，社區商業(yè)恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發(fā)生了顯著(zhù)變化，居民對能滿(mǎn)足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著(zhù)重要作用。
為貫徹執行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區商業(yè)高峰論壇”，與會(huì )專(zhuān)家共同探討了城市社區商業(yè)的未來(lái)發(fā)展之路，同時(shí)也為成都今后社區商業(yè)的打造指明了新的'方向。此次會(huì )議上，藍波灣(藍谷地的社區商業(yè)配套項目，見(jiàn)下右圖)被評為中國首個(gè)“全國社區商業(yè)示范項目”，對社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有一定的參考作用。
成都市作為全國深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一，社區商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區的324個(gè)社區共有社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個(gè)。各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數量見(jiàn)下中圖。
三、成都典型社區商業(yè)調查
本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個(gè)區域各種檔次共六個(gè)社區，主要對這些社區商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等進(jìn)行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業(yè)的現狀，從而用于公司進(jìn)行社區商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)的參考。
(一)金沙園社區
金沙園社區20**年由宏信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其社區商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業(yè)呈現出如下特點(diǎn)：
1、 金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62%，主要原因有五個(gè)：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應
體量過(guò)大。③缺乏統一經(jīng)營(yíng)管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車(chē)，消費引導不足。
2、 社區商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)
雖然該社區商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車(chē)俱樂(lè )部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。
餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數量較多，與建筑適合經(jīng)營(yíng)餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。
建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類(lèi)服務(wù)的需求較大，隨著(zhù)入駐率提高，該類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì )呈現逐漸下降的趨勢。
由于空鋪較多，能存活下來(lái)的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說(shuō)明這類(lèi)業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時(shí)重點(diǎn)考慮的對象之一。
(二)外雙楠社區
本次調查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來(lái)看，該社區商業(yè)呈現出以下特點(diǎn)：
1、以云影苑為代表的社區商鋪進(jìn)行了統一規劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。
2、服裝類(lèi)店鋪數量超過(guò)了餐館的數量，說(shuō)明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。
3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣(mài)場(chǎng)對調查區域內的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣(mài)場(chǎng)呈現互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類(lèi)型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營(yíng)特色、品牌效應等生存。
(三)玉林社區
本次調查主要對玉林老區的玉林北路、東路、中路和玉林新區的玉林西路進(jìn)行了調查，老區和新區的業(yè)態(tài)、檔次呈現出鮮明的對比，玉林新區分布著(zhù)王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤(pán)，而玉林老區的住宅則顯得較為陳舊。該社區商業(yè)的特點(diǎn)如下：
1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。
2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。
3、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經(jīng)營(yíng)呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環(huán)境成熟，吸引了越來(lái)越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂(lè )業(yè)的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂(lè )此不彼。
4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。
5、該社區商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場(chǎng)、富和城等獨立商業(yè)樓盤(pán)。
(四)桐梓林社區
該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤(pán)，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。
1、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)店鋪數量遙遙領(lǐng)先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區域的需求較大，店鋪數量較多。
2、休閑、娛樂(lè )、美容美體類(lèi)店鋪數量較多，這類(lèi)業(yè)態(tài)在該區域存在較大的市場(chǎng)空間，例如有四川首家專(zhuān)業(yè)的男士美容店(卡瑞杰專(zhuān)業(yè)男士美容SPA健康會(huì )館)。
3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿(mǎn)足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。
(五)紅花社區
本次調查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區商業(yè)進(jìn)行了調查。調查發(fā)現，該區域的社區商業(yè)缺乏規劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿(mǎn)足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂(lè )等業(yè)態(tài)基本是空白
商業(yè)調查報告(二)
北京街道和社區里的商業(yè)服務(wù)，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現在深入社區組合形態(tài)的3.0版本。未來(lái)隨著(zhù)電子商務(wù)的深度運用，社區商業(yè)的4.0版本已漸現雛形。那么2013年北京的社區商業(yè)是什么樣的，存在著(zhù)哪些問(wèn)題?
品牌化服務(wù)稀缺
社區商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長(cháng)存在的商業(yè)模式，在城鎮化的加速推進(jìn)下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的最優(yōu)選項之一。
為探尋社區居民的基本需求、社區商業(yè)呈現的熱點(diǎn)和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東 、西、南、北和中部選取了和平里社區、芍藥居社區、望京社區、通州社區、房山長(cháng)陽(yáng)社區、大紅門(mén)社區等12個(gè)有代表性的大型社區做調查。這12個(gè)樣本中，既有老牌社區，又有通州、房山等新城社區。
根據問(wèn)卷調查，隨著(zhù)購物習慣的改變，92%的受訪(fǎng)對象表示，在家門(mén)口購物消費的頻次增加，同時(shí)會(huì )定期到繁華商圈購物消費。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統的餐飲、超市便利店 、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò )購物融合的服務(wù)體系。一些小區的夫妻店、傳達室或者警衛室都主動(dòng)或被動(dòng)地兼職幫小區住戶(hù)代收快件。
北商商業(yè)研究院通過(guò)對12個(gè)社區居民的調查采訪(fǎng)發(fā)現，9個(gè)社區對連鎖餐飲的需求最大，7個(gè)社區對家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問(wèn)題。
其實(shí)，北京市一直鼓勵連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)加快向社區發(fā)展，鼓勵品牌連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)參與社區商業(yè)建設，通過(guò)采取收購、兼并、直營(yíng)連鎖或特許加盟 等方式整合分散的社區商業(yè)資源。早在20**年，物美 、京客隆 等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進(jìn)社區的連鎖企業(yè)。
調查中發(fā)現，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，()傳統零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區中找到了兩種發(fā)展路徑。調查中，一個(gè)突出的變化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等知名傳統商業(yè)企業(yè)的身影開(kāi)始出現在社區。不過(guò)，社區商業(yè)的市場(chǎng)培育期會(huì )比繁華商圈長(cháng)，銷(xiāo)售規模短期也難與區域中心媲美。但是，社區周邊消費頻次高，更注重便捷和性?xún)r(jià)比。
餐飲居社區商業(yè)之首
在選取的采訪(fǎng)樣本中，餐飲在社區商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比最高，平均占比達到32%;其次是生活服務(wù)類(lèi)(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調查的各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點(diǎn)明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩定。
在對長(cháng)陽(yáng)、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區調查發(fā)現，幼兒教育正在快速扎根社區，最高占比達到9%，成為社區商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會(huì )選擇區域商業(yè)中心地帶，但是，隨著(zhù)生育高峰的到來(lái)，新興社區的很多年輕住戶(hù)已經(jīng)升級為三口之家。巨大的兒童消費市場(chǎng)成為商家掘金的新發(fā)力點(diǎn)�？梢灶A測，單獨二胎政策落地實(shí)施后，幼兒教育將迎來(lái)更大市場(chǎng)。另外，隨著(zhù)老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區送貨上門(mén)、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。
此外，社區商業(yè)的物業(yè)主要來(lái)源于小區底商，受限于當初開(kāi)發(fā)商的規劃設置。這也造成了社區商業(yè)缺少規劃的問(wèn)題。
菜店覆蓋面有待提升
針對社區商業(yè)調查發(fā)現的問(wèn)題，北京商報官方微博面向近50萬(wàn)粉絲進(jìn)行了“幫社區商業(yè)出新招”的調查活動(dòng)。在參加調查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對自己居住社區的農產(chǎn)品市場(chǎng)不夠滿(mǎn)意，其中超過(guò)一半的網(wǎng)友認為社區菜市場(chǎng)距離太遠，不能滿(mǎn)足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對社區菜市場(chǎng)提供的水果蔬菜品質(zhì)和價(jià)格不滿(mǎn)意。
30%的網(wǎng)友不能滿(mǎn)足于現有的社區便利店。反映問(wèn)題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長(cháng)陽(yáng)等遠郊區縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區周?chē)男”憷旰头蚱薜晟唐窋盗坑邢�，更新不及時(shí)。
從便利店的發(fā)展規律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬(wàn)人，幾大便利店品牌的總數超過(guò)了4萬(wàn)家。北京市的常住人口在20**年時(shí)就已突破了2000萬(wàn)人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據相關(guān)調查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態(tài)下的店鋪數量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數據為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽(yáng)區、海淀區和東城區，西城區僅有5家，通州區也只有1家，而其他區域則尚未開(kāi)店。
在調查中我們也發(fā)現，在區域中心附近的社區，各類(lèi)服務(wù)設施相對完善，但在部分老小區，由于物業(yè)設施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。
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