2015福建省新商品房買(mǎi)賣(mài)合同解讀
遇一房?jì)少u(mài) 最高可獲賠一倍房款
根據福建省住建廳要求，從2015年1月1日起，全省將開(kāi)始使用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，原版本停止使用。昨日，漳州市住建局召開(kāi)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》宣傳貫徹工作會(huì )，主要從八個(gè)方面解讀新版購房合同示范文本。
漳州市房地產(chǎn)交易與權屬登記發(fā)證中心主任介紹，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》分為預售和現售兩個(gè)版本，預售版有10章29條11個(gè)附件，現售版有8章26條12個(gè)附件，對舊版內容進(jìn)行了擴充。新修訂和增加的內容，大多對購房人有利，對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行制約，特別是在補充協(xié)議的約定方面。
交房
須取得竣工驗收備案證明
原版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對商品房交付條件規定只要具備交付條件即可。新版本規定，商品房必須已取得建設工程竣工驗收備案證明文件，取得房屋測繪報告，才能交付。
此外，合同還詳細規定，交付時(shí)供水、排水、供電、供暖、燃氣等配套設施必須齊全，電話(huà)通信、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò )交付時(shí)線(xiàn)路要敷設到戶(hù)。
其他公共服務(wù)及配套設施，如小區內綠地率、幼兒園等，也須達到雙方約定的條件，違約按約定方式處理。
在查驗房屋方面，新版合同示范文本，特別提到，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件。
質(zhì)量
明確四類(lèi)問(wèn)題，不合規可解約
新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，對商品房質(zhì)量及保修責任進(jìn)行明確。把商品房質(zhì)量問(wèn)題分為地基基礎和主體結構，其他質(zhì)量問(wèn)題，裝飾裝修及設備標準，室內空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節能措施四大類(lèi)，對于不符合相關(guān)標準的問(wèn)題，購房者有權要求出賣(mài)人進(jìn)行整改、賠償、解除合同等。
保修
開(kāi)發(fā)商不保修，項目單位要擔責
目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項目公司開(kāi)發(fā)制，而項目公司一旦開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤(pán)就被注銷(xiāo)。而當房屋出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，卻找不到相關(guān)責任人來(lái)負責。
新版預售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開(kāi)發(fā)商不承擔質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來(lái)承擔連帶責任，這另一家單位可以是開(kāi)發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。一方面強化了開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量責任，另一方面也解決項目公司注銷(xiāo)后的商品房質(zhì)量責任承擔問(wèn)題。
付款
房款存入預售資金監管賬戶(hù)
新版合同明確商品房的計價(jià)方式可以按套內建筑面積、建筑面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房?jì)r(jià)款應當存入預售資金監管賬戶(hù)，用于本工程建設。這避免了開(kāi)發(fā)商將房款挪入私人賬戶(hù)，卷款走人的現象。
買(mǎi)賣(mài)
一房?jì)少u(mài)，最高要賠一倍房款
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，不時(shí)碰到一房?jì)少u(mài)等情況，購房者損失難以挽回。
預售合同第五條(現售合同第六條)，要求開(kāi)發(fā)商或者房東對房屋產(chǎn)權的合法性、不存在一房?jì)少u(mài)、不存在司法查封和限制轉讓三種情形進(jìn)行承諾。如果開(kāi)發(fā)商或者房東違反這些承諾，導致購房者合同無(wú)法備案或無(wú)法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣(mài)人支付“已付房?jì)r(jià)款一倍”或者“買(mǎi)受人全部損失”的賠償金。
公共場(chǎng)所
規范建筑物區分所有權
對于小區的一些公共場(chǎng)所、停車(chē)位等，在過(guò)去經(jīng)常因為產(chǎn)權不明確，導致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。
新版預售合同規范了建筑物區分所有權，增加共有權利的約定。明確建筑物的基礎、承重結構、通道、大堂、避難層、設備層等部分;道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。
隱私
開(kāi)發(fā)商有義務(wù)保密購房者信息
當下，購房者的'隱私信息被濫用和泄露。
新版預售合同第二十六條明確提出，開(kāi)發(fā)商對在賣(mài)房過(guò)程中收集到的購房者信息負有保密義務(wù)，除非因法律、法規規定，或公檢法、紀檢部門(mén)執行公務(wù)需要，未經(jīng)購房者書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)商不得對外披露和越權使用購房者信息。
稅費
誰(shuí)承擔契稅,最好事先約定
商品房交付時(shí)，如果實(shí)測套內建筑面積與預測面積存在誤差，根據誤差比絕對值在3%以?xún)�，或是超�?%，兩種情況進(jìn)行處理。值得注意的是，當房子在90平方米或144平方米左右時(shí)，還需要注意契稅的變化。
根據規定，實(shí)測面積為90平方米的商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，只要繳納1%的契稅;實(shí)測超過(guò)90平方米，繳納契稅1.5%;而實(shí)測超過(guò)144平方米的，屬于豪宅，需繳納3%的契稅。
新版預售合同規定，因預測面積與實(shí)測面積差異，導致購房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔，雙方可以事先約定，由哪一方來(lái)承擔。
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