房地產(chǎn)定向開(kāi)發(fā)合同
甲 方:湖南××大學(xué)
法定代表人:
地 址:長(cháng)沙市岳麓區××路××號
乙 方:湖南××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
法定代表人:
地 址:長(cháng)沙市岳麓區××路××號
擔 保 方:湖南××有限責任公司
法人代表:
地 址:長(cháng)沙市岳麓區××路××號
根據我國《合同法》及相關(guān)法律法規的規定，甲、乙、擔保三方本著(zhù)自愿平等的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就定向開(kāi)發(fā)建設潤芳園商品住宅項目有關(guān)事宜達成一致意見(jiàn)，特簽訂本合同供三方共同遵守。
第一條 項目基本情況
本合同所涉開(kāi)發(fā)建設項目為:湖南××大學(xué)××校區教師村，
本項目名稱(chēng)為:瀟湘名園(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項目)。
本項目建設地址:長(cháng)沙市岳麓區××路××號。
本項目建設用地系甲方為保證該校所擴建新校區正常教學(xué)秩序，穩定教師隊伍，方便教職工工作與生活，委托乙方并共同向省、市政府及有關(guān)部門(mén)申報。
本項目征地前期工作在甲方的積極支持下由乙方具體承辦并由乙方支付前期工作費用。本項目建設用地已獲得省政府批準【湖南省人民政府農用地轉用、土地征用審批單(2006)政國土字第897號，征用面積】155.147畝，合103431平方米，有效使用面積8l 155.88半萬(wàn)米)。
根據市規劃局下達的本項目規劃要點(diǎn)規定，本項目建設用地用以開(kāi)發(fā)建設商品住宅及配套商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理用房及停車(chē)場(chǎng)(庫)等房屋建筑，容積率2.2，房屋總建筑面積約170000平方米(不含幼兒園面積)，綠化率大于或等于40%。
本項目整體規劃及單體建筑具體以政府有關(guān)部門(mén)批準建設的施工藍圖為準。
第二條 項目開(kāi)發(fā)建設合作方式
2.1 本項目由乙方負責開(kāi)發(fā)建設。
2.2 本項目開(kāi)發(fā)建設的商品住宅，約100000平方米由甲方依據本合同及附件規定的價(jià)格和條件統一組織本校教職工向乙方購買(mǎi)。
2.3 本項目約70000平方米商品住宅和為小區配套服務(wù)的商業(yè)用房，以及100000平方米中甲方教職工在本合同規定時(shí)間內未認購的商品住宅，由乙方自主向市場(chǎng)銷(xiāo)售。
2.4 本項目物業(yè)管理由甲方向社會(huì )招標或組建專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理費按市物價(jià)局核定的標準收取。
第三條 本項目商品住宅開(kāi)發(fā)建設工期、首期商品住宅戶(hù)型確認及認購方式
3.1 本項目商品住宅分兩期開(kāi)發(fā)建設，首期開(kāi)發(fā)建設房屋建筑面積約100000平方米，二期開(kāi)發(fā)建設房屋建筑面積約70000平方米。首期開(kāi)發(fā)的商品住宅房屋建筑于2008年12月31日前竣工并交付使用，全部項目建設于2010年12月31日前完成。
3.2 首期商品住宅分三種建筑類(lèi)型:即十一層和十六層帶電梯的小高層住宅、四層復式樓住宅和多層(六層)樓住宅。住宅戶(hù)型建筑面積在執行國家2006年6月新頒布的有關(guān)規定的前提下，根據甲方教職工實(shí)際需要確定。住宅戶(hù)型具體確認操作方式如下:
(1)由乙方提出房屋戶(hù)型方案，供甲方教職工選擇;
(2)由甲方組織教職工選擇戶(hù)型，并對所選定的戶(hù)型做出書(shū)面確認;
(3)由乙方根據政府有關(guān)部門(mén)批準的本項目規劃要點(diǎn)及甲方教職工確認的戶(hù)型并結合市場(chǎng)銷(xiāo)售部分的實(shí)際需要，委托有資質(zhì)的設計單位做出本項目整體規劃及單體建筑設計。
3.l 本項目對教職工銷(xiāo)售的商品住宅戶(hù)型及價(jià)格經(jīng)甲方教職工確認后，由甲方統一組織教職工繳納認購定金。甲方敦職工首期認購房屋數應不少于100戶(hù)。
本項目商品住宅認購定金數額為:小高層(十一層、十六層)商品住宅人民幣4萬(wàn)元/戶(hù)，多層(六層)商品住宅人民幣3萬(wàn)元/戶(hù)，四層復式樓住宅人民幣6萬(wàn)元/戶(hù);首期商品住宅認購定金應在本項目土地摘牌前由甲方向教職工收取，所收取的認購定金存入甲乙方雙控帳戶(hù)。
3.4 本項目首期商品住宅完成報建工作及相關(guān)手續，乙方取得《商品房預售許可證》后，由甲方統一組織首期購房教職工與乙方簽訂本項目商品住宅《房屋購銷(xiāo)合同書(shū)》。
3.5 本項目開(kāi)發(fā)建設的100000平方米商品住宅應首先滿(mǎn)足甲方教職工的住房需要。
(1)甲方現在冊的教職工在2007年6月30日以前認購第一套本項目首期商品住宅按本合同第九條第9.1款第(1)項規定的價(jià)格購買(mǎi)。
(2)甲方現在冊的教職工在2007年6月30日以后認購第二套本項目首期商品住宅的價(jià)格，以本合同第九條第9.1款第(1)項規定的價(jià)格為基數適當上浮購買(mǎi)，所上浮的款項，在扣除應繳納的稅金后返還給甲方。
甲方現在冊的教職工在2007年6月30日以前認購本項目首期商品住宅數量約為90000平方米，愈期未完成認購的房屋，乙方可自主向市場(chǎng)銷(xiāo)售。
(3)甲方2007年新調入的教職工(不超過(guò)25人)購買(mǎi)第一套本合同項目商品住宅的價(jià)格，按甲方在冊教職工2007年6月30目前認購第一套本項目商品住宅相同的價(jià)格及相同的付款方式購買(mǎi)，其認購必須在2007年lO月31日前完成。
(4)甲方2008年新調入的教職工(不超過(guò)25人)購買(mǎi)本合同項目首期商品住宅的均價(jià)為2318元/平方米。(不同樓層的價(jià)格增減幅度，以2318元/平方米均價(jià)為基數，參照2007年6月30日前本項目首期房屋相同類(lèi)型樓房相同樓層的增減幅度的相應比例確定)，其購買(mǎi)必須在2008年10月31日前完成。
(5)甲方2009年新調入的教職工購買(mǎi)第一套本項目商品住宅的均價(jià)為2518元/平方米;不同樓層的價(jià)格增減幅度，以2518元/平方米均價(jià)為基數，參照2007年5月30日前本項目首期房屋相同類(lèi)型樓房相同樓層的增減幅度的相應比例確定)，其購買(mǎi)必須在本合同項目第二期商品住宅辦好預售許可證后的一個(gè)月內完成。
(6)甲方2007年、2008年、2009年新調入的教職工按本合同第三條第3.5款(3)(4)(5)規定的價(jià)格購買(mǎi)第一套本項目商品住宅的面積總數不得超過(guò)10000平方米，并應在規定的時(shí)間內完成認購或購買(mǎi)，逾期乙方可自主向市場(chǎng)銷(xiāo)售。
3.6本項目商品住宅向市場(chǎng)銷(xiāo)售部分的銷(xiāo)售價(jià)格由乙方根據市場(chǎng)情況自主確定。
第四條 住宅樓建安標準
嚴格按有關(guān)部門(mén)批準的設計圖紙、國家的規范及甲乙雙方的有關(guān)合同執行(本項目首期商品住宅建安標準詳見(jiàn)附件一)。
第五條 工程質(zhì)量
5.1 本項目商品住宅施工質(zhì)量必須達到國家建設部工程規范驗收合格標準，本項目首期商品住宅主體工程達到優(yōu)良標準，并爭取實(shí)現項目首期工程均達到優(yōu)良標準。項目配套設施及環(huán)境建設等符合規劃設計要求。
5.2 乙方通知購房戶(hù)接受住房鑰匙的基本條件應符合乙方與購房戶(hù)所簽《房屋購銷(xiāo)合同書(shū)》中的約定，同時(shí)達到:本項目首期房屋建筑工程按建筑工程規范要求己竣工驗收合格，給排水正常，供電、電話(huà)、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò )、可視對講系統等小區配套設施已經(jīng)具備開(kāi)通條件，道路、環(huán)境建設良好。
5.3 按國務(wù)院[2000]279號《建設工程質(zhì)量管理條例》要求進(jìn)行建設施工并簽訂工程質(zhì)量保證書(shū)，在規定的保修期內，凡因施工造成的質(zhì)量缺陷和質(zhì)量問(wèn)題均由乙方負責無(wú)償保修、返工和賠償。因業(yè)主裝修或使用不當而產(chǎn)生的房屋損壞由業(yè)主自行負責修復還原，并承擔由此而發(fā)生的全部費用。
5.4 甲方對本項目首期工程施工建設全過(guò)程進(jìn)行監督。本項目首期工程隱蔽工程應經(jīng)甲、乙雙方及工程監理部門(mén)共同驗收書(shū)面簽證后，才能進(jìn)行下道工序施工。甲方應書(shū)面提交現場(chǎng)工作人員姓名，并在收到施工單位隱蔽工程通知后lO小時(shí)內到達施工現場(chǎng)進(jìn)行驗收，逾時(shí)未到視同甲方同意工程隱蔽，施工單位可進(jìn)行下道工序施工。
第六條 甲方派專(zhuān)人參與對施工單位的資質(zhì)審查和認定。施工單位的資質(zhì)資信、營(yíng)業(yè)執照、注人代表身份證明書(shū)等復印件，乙方應提供給甲方、擔保方子自存擋備查。由乙方向施工單位總發(fā)包并簽訂合同。中標單位不得將工程轉包。
第七條 施工單位在施工過(guò)程中未經(jīng)甲乙雙方和設計單(立同意，不得擅自更改設計。
經(jīng)同意必須更改的設計變更要有正式變更通知單，且必須經(jīng)甲方、乙方、監理方簽字認定后(甲力必須在接到設計變更的書(shū)面通知后lO小時(shí)內簽字認定，超過(guò)10小時(shí)未簽字認定的視同甲方認定。)才能由施工單位實(shí)施。任何一方不得擅自提高或降低建安標準，否則按違約處理。
第八條 設備、材料的采購與供應
8.1 乙方開(kāi)發(fā)建設本項目首期商品住宅使用的材料和設備，凡本合同中有廠(chǎng)家、品牌型號要求的，必須按合同的要求進(jìn)行采購，并提供出廠(chǎng)檢驗合格證;本合同未提出要求的，由乙方或施工單位采購，但必須符合國家規范要求。所有設備、材料進(jìn)場(chǎng)，均需按工規范要求進(jìn)行檢驗，經(jīng)甲乙雙方和監理方書(shū)面確認后才能使用。檢驗資料應登記并存檔。
8.2 甲方代表發(fā)現施工單位有偷工減料或以假冒偽劣產(chǎn)品代替正品，以次充好等現象時(shí)，有權通過(guò)乙方要求施工單位返工，更換為合格產(chǎn)品，由此造成的經(jīng)濟損失由乙方負責。
第九條 本項目首期商品住宅價(jià)格、價(jià)格計算方式及付款方式
9.l首期商品住宅價(jià)格:
(1)甲方在冊教職工、離退休人員2007年6月30目前交購房定金購買(mǎi)第一套本項目首期商品住宅的價(jià)格為:小高層(十一層、十六層)樓房均價(jià)1980元/平方米，多層(六層)樓房均價(jià)1830元/m，四層復式樓房均價(jià)2198元/m。以上價(jià)格均不包含天然氣開(kāi)戶(hù)費、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費、個(gè)人購買(mǎi)住宅契稅、物業(yè)維修基金、產(chǎn)權登記費和立契印花稅。
(2)關(guān)于本項目土地總價(jià)款(含摘牌成交價(jià)款、價(jià)外稅費、土地增值稅、交易工作費和拆遷安置補償費及拆遷安置過(guò)程中發(fā)生的工作經(jīng)費，本項目征地前期工作中上繳給各有關(guān)部門(mén)的各類(lèi)稅費):
�、偻恋乜們r(jià)款在6200萬(wàn)元至6500萬(wàn)元內(含6200萬(wàn)元、6500萬(wàn)元)，本條9.1款第(1)項規定的房?jì)r(jià)不增不減
�、谕恋乜們r(jià)款在6500萬(wàn)元和7450萬(wàn)元之間(不含6500萬(wàn)元)，超過(guò)6500萬(wàn)元的部分甲方承擔30%，乙方承擔70%:
�、嗤恋乜們r(jià)款低于6200萬(wàn)元(不含6200萬(wàn)元)，低于6200萬(wàn)元的差額部分，其中62%分配給甲方，38%分配給乙方(如本項目首期商品住宅所繳納稅金及振建費的實(shí)際發(fā)生額超過(guò)估價(jià)金額，則該土地差額款必須在按實(shí)減陳所增加的稅金和報建費后，再按該比例進(jìn)行分配)。
(3 )甲方根據項目建設情況適當承擔本項目首期工程有關(guān)費用，用于降低甲方教職員工2007年6月30目前交購房定金購買(mǎi)第一套本項目首期商品住宅的購房?jì)r(jià)格，計算方式為:首期商品住宅每平方米減少額=學(xué)校所承擔的有關(guān)費用÷首期教職員工購第一套房總面積。
9.2 房?jì)r(jià)計算
(1 ) 根據層次的高低及建筑面積大小(含分攤面積)以及戶(hù)型的不同計算到每戶(hù)，詳細價(jià)格按本合同附件二(潤芳園首期商品住宅價(jià)格表)執行。
(2 ) 車(chē)庫、車(chē)位、雜屋的價(jià)格和計價(jià)方式由雙方另行友好協(xié)商規定并簽訂補充合同。
9.3計價(jià)面積
工程竣工驗收后，甲乙雙方結算的計價(jià)面積、計算辦法按建設部1995年9月8日頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用面積分攤規則》和(82)經(jīng)基設字58號文件《建筑面積計算規則》執行。最終計價(jià)面積以產(chǎn)權登記機關(guān)核定的產(chǎn)權登記面積為準。
9.4付款方式
(1)本項目建設用地摘牌前由甲方組織本校首期購房教職工(含離退休人員)統一收取定金:小高層(十一層、十六層)4萬(wàn)元、多層(六層)3萬(wàn)元、四層復式樓6萬(wàn)元。所收取的定金統一存入甲乙方雙控帳戶(hù)。
(2)住宅施工形象進(jìn)度達正負零后5個(gè)工作日內，由甲方統一收取總購房款的30%(含定金)，存入甲乙方雙控帳戶(hù)。
(3)施工形象進(jìn)度主體封頂且驗收合格后5個(gè)工作日內，由甲方組織購房教職工統一收取總購房款的70(含已付款)存入甲乙方雙控帳戶(hù)。
(4)乙方辦好《房屋預售許可證》后5個(gè)工作日內，由甲方組織購房教職工與乙方簽訂《房屋購銷(xiāo)合同書(shū)》，并支付購房總階款的85%(含已付款)房款給乙方。
(5)房屋竣工驗收合格，業(yè)主付清全部購房款(含國家相關(guān)部門(mén)規定由買(mǎi)受人承擔的相關(guān)費用)時(shí)，業(yè)主領(lǐng)取所購買(mǎi)的商品住宅鑰匙。乙方交房后360天內負責辦理好《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。購房業(yè)主應及時(shí)按有關(guān)規定提供辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》所需要的業(yè)主個(gè)人有關(guān)資料。
(6)公積金或銀行按揭付款方式按銀行有關(guān)規定辦理。
第十條 各方權利與責任
10.1甲方權利與責任
(1)本項目建設用地摘牌前，因不可抗力原因(戰爭、社會(huì )動(dòng)亂、重大自然災害)導致本項目無(wú)法實(shí)施，乙方在本項目征地前期工作中發(fā)生的費用，雙方友好協(xié)商解決。除此之外甲方不承擔本項目開(kāi)發(fā)建設中的任何經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險。甲方須協(xié)助乙方辦理本項目征地、報建各項手續，幫助協(xié)調有關(guān)公共關(guān)系，共同爭取各類(lèi)行政事業(yè)性收費的.優(yōu)惠和減免，盡可能降低本項目征地、拆遷安置補償費及其它建設成本。
(2)甲方監督督促小組代表甲方負責與乙方協(xié)調有關(guān)事宜。
(3)負責組織本校教職工選擇認購本項目商品住宅，簽訂《房屋認購書(shū)》及《房屋購銷(xiāo)合同書(shū)》;負責統一收取甲方教職工繳納的本項目商品住宅購房款，并按雙方有關(guān)約定支付給乙方，乙方必須專(zhuān)款專(zhuān)用，乙方須將所收甲方款項等額支付憑證復印件提交甲方，確保所收取的甲方款項用于本項目征地及本項目工程開(kāi)發(fā)建設。
(4)負責派人參與監督本合同項目用地拆遷、安置補償工作和本合同項目教職工購買(mǎi)的商品住宅建筑工程質(zhì)量、施工進(jìn)度和原材料的采購。甲方派出的監督人員發(fā)現問(wèn)題需要糾正時(shí)，必須首先通知乙方管理人員，由乙方協(xié)同有關(guān)施工、設計和監理人員按程序解決。
(5)協(xié)助乙方做好本項目三通一平建設工作，促進(jìn)工程建設順利進(jìn)行。
(6)商品房在未正式驗收交付使用前，除甲方派出參與施工質(zhì)量監督的人
員按本合同規定參與施工質(zhì)量監督外，其他任何個(gè)人不得以任阿名義干擾施工的正常進(jìn)行。
10.2乙方權利與責任
(1)負責本項目建設所需資金和融資并獨立承擔和享有本項目開(kāi)發(fā)建設所
產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險及經(jīng)營(yíng)收益。
(2)負責本項目全部建設工作，包括但不限于下述各項:負責本項目征地、拆遷安置補償工作;本項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊網(wǎng)絡(luò )線(xiàn)路入戶(hù);合法開(kāi)工手續的辦理以及營(yíng)銷(xiāo)、策劃、項目整體規劃和單體的設計委托、工程報建及全部工程建設組織工作，包括工程發(fā)包、工程竣工驗收、工程款支付及工程結算等。
(3)委托與本項目勘測資質(zhì)要求相符合的勘測單位進(jìn)行本項目的地質(zhì)勘察工作，并向甲方提供壹套完整的地質(zhì)資料(復印件)。
(4)委托與本項目設計資質(zhì)要求相符合的設計單位進(jìn)行小區規劃設計，并向甲方提交本小區規劃設計圖和甲方教職工所購房屋的設計圖紙文件各壹套。
(5)負責督促工程監理單位嚴格監督本項目施工單位按圖施工和按施工規范施工，不得擅自修改規劃和設計，并接受甲方的監督，確保本項目房屋建筑工程質(zhì)量。
(6)督促施工單位確保施工安全并承擔施工安全意外事故責任，處理好周邊關(guān)系及安全事故糾紛，加強治安管理。
(7工程竣工后，按照有關(guān)規定及程序，及時(shí)組織甲方、有關(guān)單位和人員對房屋進(jìn)行驗收。
(8)在與甲方教職工簽訂《房屋購銷(xiāo)合同書(shū)》時(shí)，應公示銷(xiāo)售房屋必備的有效證件。
(9) 保證按照本合同及附件約定的價(jià)格和條件滿(mǎn)足甲方教職工的購房需求，并按國家有關(guān)規定協(xié)助甲方購房戶(hù)辦理住房公積金或銀行按揭貸款手續。
(10) 保證住房按期交付使用，負責保修期內的房屋保修。
(11) 負責辦理《房屋所有權證》、《國有土地使用證》，并處理與辦證相關(guān)的問(wèn)題。
10.3 擔保方責任
(1) 督促乙方認真、全面履行本合同及其附件的約定。
(2) 對乙方履行本合同及其附件的一切行為承擔擔保的法律責任。
第十一條 違約責任
11.1如因乙方原因致使合同無(wú)法履行，則甲方有權單方面解除本合同，乙方應無(wú)條件退回甲方付給乙方的全部款項，并按銀行活期存款利率計算利息。
下列情形視同乙方無(wú)法履行合同:
(1) 因乙方資金短缺或其他原因造成首期商品房交房延誤達6個(gè)月以上(不含六個(gè)月);
(2) 因乙方自身發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)變故，包括但不限于停業(yè)整頓、破產(chǎn)、重大訴訟等導致無(wú)法繼續履行本合同。
11.2 如因甲方原因致使本合同無(wú)法履行，則乙方有權單方面解除本合同，乙方在前期工作中所發(fā)生的費用雙方協(xié)商解決。
下列情形視同甲方無(wú)法履行合同:
(1)甲方教職工房屋認購未達到300戶(hù);
(2)甲方未按合同規定向乙方支付首次應付款。
11.3乙方如未能按期交房，每逾期一天按甲方支付給乙方總款項的萬(wàn)分之三計算違約金支付給甲方;如甲方未按本合同或其它約定按時(shí)向乙方付款，每逾期一天甲方按應付款總額的萬(wàn)分之三計算違約金支付給乙方，本項目首期工程工期相應順延。
11.4本合同各方在履行本合同過(guò)程中如有其他違約行為，按我國《合同法》和相關(guān)政策承擔相應違約責在。
11.5本項目建設用地摘牌后，因不可抗力因素(指戰爭、社會(huì )動(dòng)亂、重大自然災害)致使本合同有關(guān)條款無(wú)法履行或不能完全履行時(shí)，甲乙雙方均不承擔違約責任。但雙方應及時(shí)相互通報情況，并共同向政府報告，以尋求幫助，減少雙方損失。
第十二條 本合同有關(guān)條款內容(含本合同的補充合同及附件)如有與中華人民共和國《物權法》不符的，按《物權法》規定執行。
第十三條 本合同在執行過(guò)程中，如發(fā)生爭議，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商未果時(shí)，提請仲裁或通過(guò)法律訴訟解決。
第十四條 本合同(含附件)經(jīng)甲、乙、擔保三方代表簽字蓋章生效。
第十五條 如有未盡事宜，甲、乙、擔保三方協(xié)商補充，并就有關(guān)事項簽訂補充合同，補充合同與本合同及其附件具有同等法律效力。
第十六條 本合同一式捌份，甲方執肆份，乙方和擔保方各執貳份，具有同等法律效力。
甲方:湖南××大學(xué)
法人代表:
委托代表人:
乙方:湖南××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
法定代表:
委托代表人:
擔保方:湖南××有限責任公司
法定代表人:
委托代表人:
簽約日期: 年 月 日
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