- 相關(guān)推薦
租賃合同的法律風(fēng)險防控
隨著(zhù)現今租賃市場(chǎng)的日益活躍，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活躍的合同之一，但其中的法律風(fēng)險常不能被當事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當事人帶來(lái)了經(jīng)濟損失。
基本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。
本案的爭議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過(guò)程，確實(shí)存在著(zhù)瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個(gè)人分析，希望能為將來(lái)租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險，提供一定的參考作用。
一、租賃合同的概念
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱(chēng)為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱(chēng)為承租人。租賃合同是轉移使用權的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產(chǎn)使用收益權的轉移，不失財產(chǎn)所有權。承租人使用完畢后，仍應交還財產(chǎn)，無(wú)權對之處分。
二、常見(jiàn)租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險
筆者將工作實(shí)踐中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)行了對比，分析，總結，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)行列明如下：
1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線(xiàn)租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線(xiàn)長(cháng)度。無(wú)細節的描述，無(wú)示意圖示表明確切的租賃范圍，約定范圍不明導致這成為雙方爭議之一。租賃合同中最基本的標的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險。導致雙方權利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。
2.場(chǎng)地出租無(wú)交接的書(shū)面手續留存。標的物的交接狀態(tài)不明確，無(wú)法辨別何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。
3.租賃期限過(guò)長(cháng)。例如上述案例中合同租期長(cháng)達八年，導致合同雙方當事人受合同拘束的狀況長(cháng)期不能改變，從而不利于保護當事人的權益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用。
4.不重視轉租條款的內容。訂立禁止轉租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉租事實(shí)。對轉租方的選擇未做任何的前期調查。從本案可以看出，對真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信用情況不明，導致了長(cháng)期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標的物的行為。
5.押金條款約定、違約金約定數額較低。換句話(huà)說(shuō)，就是違約成本過(guò)低，承租人繼續使用標的物得來(lái)的利益，遠遠大于違約金，無(wú)畏違約行為。
6.在合同履行過(guò)程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)改變的請求，無(wú)明確無(wú)書(shū)面、肯定的回復，以導致默認了承租人的行為。在合同終止時(shí)對標的物的狀態(tài)確認上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過(guò)程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，導致風(fēng)險的產(chǎn)生。
7.通常為合同執行，出租人會(huì )與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某許可證所需，常常會(huì )有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說(shuō)三方協(xié)議的有效性存在爭議，但一個(gè)標的物出現了兩份租賃合同，就不符合法律規定。這也是上述案例中導致我司以第三人身份參加訴訟的主要導火索。
三、以后簽訂租賃合同所需注意事項
1.租賃期限不宜過(guò)長(cháng)。租賃期限是租賃合同的主要內容之一，租賃合同的期限原則上由租賃合同當事人約定�！逗贤ā返�214條規定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效�！薄白赓U期限屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年�！弊赓U期限過(guò)長(cháng)會(huì )導致承租雙方的狀態(tài)長(cháng)時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應結合自身的具體情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。
2.對租賃物的描述清晰準確，做好交接書(shū)面確認。在合同中要有具體的條款對租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規定，這些內容主要涉及租賃物的名稱(chēng)、租賃物的數量、性質(zhì)、用途等涉及到可能影響合同效力的問(wèn)題，尤其應規定所租賃的財產(chǎn)應具備承租方所擬使用的目的，避免因雙方對租賃物的特性和用途理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現糾紛。若是出租時(shí)應履行特別程序或準備的出租物，應事先辦理相關(guān)手續，如1995年建設部規章《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。
3.謹慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉租條款。對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要了解對方資信情況，可以通過(guò)查看其營(yíng)業(yè)執照，了解注冊資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)，可到當地工商行政管理機關(guān)去查詢(xún)，或通過(guò)對方的老客戶(hù)，從側面了解對方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱(chēng)一致。確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。
4.明確租金支付條款，發(fā)現違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟措施作較為具體的規定，《合同法》規定對承租人無(wú)正當理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項法定解釋權，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。
法律對此另有規定的依法律的特別規定，例如根據《城市私有房屋管理規定》，承租人累計6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權解除合同。應依據法律規定訂立合同條款。 5.加大違約成本的約定，守約者的保護力度增加。合同中應該對可能出現的違約情形，規定具體違約責任的承擔方式、違約金或是損失賠償金的計算方法，避免簡(jiǎn)單地陳述“如果承租方違約應承擔違約責任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時(shí)對承租人如何承擔違約責任產(chǎn)生爭議。最高人民法院關(guān)于〈適用中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責任的約定中“當事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般會(huì )認定為”過(guò)分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責任條款時(shí)，應注意違約金比例不予過(guò)高。
6.合理選擇管轄地。該條款常會(huì )被忽視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應從便利訴訟及降低合同爭議解決成本的角度，綜合合同的具體內容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動(dòng)產(chǎn)所在地等與合同密切相關(guān)的地點(diǎn)的法院管轄。
7.關(guān)注時(shí)效特殊性。根據《民法通則》第一百三十五條規定，通常當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效為二年。但《民法通則》第136條規定訴訟時(shí)效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應積極跟蹤合同的履約過(guò)程，發(fā)現有延付或拒付租金情況時(shí)，應及時(shí)向對方發(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時(shí)效內積極行使該合法權利。
8.重視在履約過(guò)程中對合同相對方財產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時(shí)采取財產(chǎn)保全手續，有助于執行程序的開(kāi)展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時(shí)支付租金，拖欠租金數額較大而訴之法院，因訴訟期限較長(cháng)，承租人可能通過(guò)各種手段隱匿財產(chǎn)，損害出租人的利益。我國《民事訴訟法》專(zhuān)章規定的財產(chǎn)保全制度，就是為了防止當事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而要求法院對承租人的財產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結等，防止承租方惡意轉移財產(chǎn)。這時(shí)就需要出租人能提供被執行財產(chǎn)線(xiàn)索，若無(wú)，法院無(wú)法啟動(dòng)保全措施，即便出租人在訴訟中取得勝訴，因出租人無(wú)法向法院提供相應的財產(chǎn)線(xiàn)索，最終導致執行無(wú)法開(kāi)展，出租人的收取租金的權益仍無(wú)法得到保障。所以在合同履行過(guò)程中和發(fā)生訴訟后，出租人應積極關(guān)注并收集承租人的財產(chǎn)信息，也是為將來(lái)發(fā)生爭議做好訴訟準備。
9.做好合同履行過(guò)程中的各類(lèi)證據材料的收集工作。在合同履行中合同文本、補充協(xié)議、會(huì )議紀要、雙方的郵件、傳真來(lái)往，每月租金的支付憑證，各類(lèi)帶有公章的各類(lèi)文件等都是合同履行的重要證據。在平時(shí)的工作中一定要做好留存，若在將來(lái)爭議發(fā)生時(shí)，都是重要的證據。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據意識，多為公司保存一些證據資料，形成嚴謹的證據鏈，使自己成為訴訟的主動(dòng)者，為公司挽回更多的損失。
四、結語(yǔ)
筆者通過(guò)實(shí)踐中經(jīng)歷的真實(shí)案例的真實(shí)感受和客觀(guān)分析現租賃合同條款的瑕疵點(diǎn)，讓讀者了解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險，即從訂立時(shí)對租賃合同風(fēng)險把控和履約過(guò)程中的時(shí)時(shí)跟蹤。當然這僅僅只是筆者工作實(shí)踐的體會(huì )，目的是能讓讀者從中吸取一點(diǎn)經(jīng)驗，在將來(lái)的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過(guò)程出現了問(wèn)題而引發(fā)經(jīng)濟損失，這對企業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，具有十發(fā)重要的意義。
【租賃合同的法律風(fēng)險防控】相關(guān)文章：
風(fēng)險防控工作總結09-07
風(fēng)險防控工作匯報11-15
風(fēng)險防控的自查報告10-24
廉潔風(fēng)險防控工作總結09-10
風(fēng)險防控自查報告08-03
銀行風(fēng)險防控工作總結07-05