商品房合同免責條款
在商品房預售中，即經(jīng)常出現此種情形：商品房開(kāi)發(fā)商籍自己雄厚資本及專(zhuān)業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責條款，如免除延期交房責任條款、免除房屋質(zhì)量責任條款等，損害購房人的利益。那么如何認識這些條款的效力?在審判實(shí)踐中如何進(jìn)行審查?怎樣對免責條款進(jìn)行規制?本文根據合同法對免責條款的規定結合商品房預售的實(shí)際情況，對以上問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，希望能對審判實(shí)踐有所裨益。
一、免責條款訂入商品房預售合同條件
當事人意思自治是民法的一項原則，在一般情況下，法律對當事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過(guò)多干涉。但對合同中的免責條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權利義務(wù)的重要影響，各國法律一般都規定制定免責條款的一方負有提請對方注意的義務(wù)，且提請注意應達到充分、合理的程度，以避免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責條款視為未訂入合同，不得成為合同的一部分，因而不對當事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
(一)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當事人權益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分�！�(見(jiàn)劉榮宗著(zhù)《定型化契約論文專(zhuān)輯》第8頁(yè)，三民書(shū)局1988年版。)也就是說(shuō)，訂立免責條款的文件應足以使當事人明白其性質(zhì)，認識到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷(xiāo)售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標注"本公司對因施工單位責任造成的質(zhì)量問(wèn)題不承擔任何責任"，在辦公地點(diǎn)張貼的寫(xiě)有"對非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔任何責任"內容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書(shū)面合同中并沒(méi)有特別說(shuō)明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責內容不得作為合同的組成部分。
(二)提請注意的方法。提請注意可以采取個(gè)別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預售中，應以個(gè)別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。
(三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語(yǔ)言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語(yǔ)言文字，否則，不得作出對相對一方不利的解釋。如果在合同中的免責條款所使用的字體過(guò)小、打印不清，或位于合同書(shū)中不易被注意的位置，也不能認為是清晰明白。
(四)提請注意的時(shí)間。免責條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認可，否則不能認為訂入合同。如商品房銷(xiāo)售商在預售合同訂立后作出的有關(guān)免責事項的規定，即屬此類(lèi)情況，除非購房者予以認可，否則，不能成為合同組成部分。
(五)提請注意的'程度。提請注意應達到一般人能理解的程度。如果免責條款中有常人不知曉的術(shù)語(yǔ)，訂立者應作出解釋。 在商品房預售中，一般房地產(chǎn)銷(xiāo)售商均采用定式合同，或稱(chēng)標準合同，合同內容固定，適用于所有購房者。購房者對合同內容只能表示同意或不同意，沒(méi)有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其中的免責條款也只能接受。在這種情況下銷(xiāo)售商負有比在非定式合同中更為嚴格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，應對其中的免責條款做更為嚴格的審查。
二、商品房預售合同中免責條款的效力
免責條款訂入合同中并不等于當然有效，對免責條款的效力法律上有種種限制。它除應符合法律關(guān)于合同效力的一般規定外，還應符合一些特殊規定。對免責條款的法律限制體現了國家對經(jīng)濟民事活動(dòng)的干預，其目的是為了保護國家利益和社會(huì )公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時(shí)，法院應對合同中的免責條款的效力進(jìn)行審查。在審查時(shí)，應掌握以下幾個(gè)標準：
(一)免責條款違反法律和社會(huì )公共利益的無(wú)效。
我國《民法通則》第七條規定："民事活動(dòng)應尊重社會(huì )公德，不得損害社會(huì )公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會(huì )經(jīng)濟秩序。"這是對免責條款進(jìn)行限制的法律依據。因此，在預售商品房中，有上述內容的免責條款無(wú)效。應注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強行性規范，只有違反強行性規范的免責條款才為無(wú)效。
(二)免責條款不得免除故意和重大過(guò)失責任。
如果允許當事人在合同中訂立免除故意或重大過(guò)失責任的條款，則無(wú)異于鼓勵當事人不履行合同或不負責任地履行合同，這就與民法通則規定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過(guò)失責任的免責條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規定：“債務(wù)人因故意行為而應負的責任，不得預先免除�！薄断ＥD民法典》第332條規定：“旨在預先免除或限制對故意或重大過(guò)失所負責任的協(xié)議無(wú)效。
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