有關(guān)防范房地產(chǎn)租賃合同范本的風(fēng)險
一、出租物業(yè)的面積
對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權證或業(yè)經(jīng)法定機構出具測量報告的(常見(jiàn)于房屋、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權證或測量報告作為合同附件。
對于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權證或未經(jīng)法定機構出具測量報告的(常見(jiàn)于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構對租賃面積進(jìn)行測量，并共同派代表參與測量的過(guò)程。在測量結束后，合同雙方代表應就測量結果進(jìn)行確認，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。
甲方將座落在本市_______區**縣_________路_____棟***新村______號***幢______室(部位)________的房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為_(kāi)_______平方米，房屋類(lèi)型為_(kāi)_______，結構為_(kāi)_______，房屋用途為_(kāi)_______。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產(chǎn)權證，編號：________________，并已告知乙方該房屋已/未設定抵押。(詳見(jiàn)附件房地產(chǎn)權證)
租賃面積：以雙方共同指定的****中介測量機構，實(shí)地測量的面積為最終確認的租賃面積，為_(kāi)__________平方米(詳見(jiàn)附件：測量報告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門(mén)、店面、租賃物業(yè)范圍內的建筑結構、設備設施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認，本合同涉及需要以面積計算相應費用(如租金、管理費、推廣費等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內建筑面積對租賃面積提出異議。
二、出租物業(yè)的用途
對出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡(jiǎn)單的法律常識在實(shí)踐中偶爾也會(huì )被忽視，這與主管部門(mén)疏于監管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們曾遇有如下情形：
1、住宅變辦公。在住宅小區中，我們有時(shí)候突然會(huì )發(fā)現××公司的招牌，其中，從事對外貿易的公司在深圳較為多見(jiàn)。
2、廠(chǎng)房變商鋪。近日，曾有一些來(lái)自深圳市蛇口工業(yè)區的客戶(hù)向我們進(jìn)行法律咨詢(xún)，其告知出租人以工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱(chēng)不會(huì )遭到政府有關(guān)部門(mén)的查處，客戶(hù)為此按照商鋪標準支付了租金、保證金及裝修費用，后由于無(wú)法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶(hù)提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫(xiě)明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。
3、工業(yè)變辦公。業(yè)內皆知，深圳市保稅區的主要規劃用地是工業(yè)類(lèi)用地，根據《工業(yè)項目建設用地控制指標(試行)》(國土資發(fā)[XX]232號)的相關(guān)規定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項目總用地面積的7%。但我們在為客戶(hù)進(jìn)行盡職調查的時(shí)候發(fā)現，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區內的工業(yè)廠(chǎng)房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價(jià)格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。
4、高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來(lái)，國家鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區、高新區、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對應，我們會(huì )看到“高科技工業(yè)”出現在一些用地規劃許可證或房地產(chǎn)權證上。根據深圳市的相關(guān)法律規定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠(chǎng)房的企業(yè)需提供高科技項目或高科技企業(yè)認證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠(chǎng)房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認證文件的為數甚少，非高科技項目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類(lèi)廠(chǎng)房的案例屢見(jiàn)不鮮。
作為律師，在發(fā)現客戶(hù)承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時(shí)候，應作出必要的風(fēng)險提示，可以簡(jiǎn)單歸結為兩個(gè)方面：一方面系民事責任的提示，用途違法將導致租賃目的無(wú)法實(shí)現，合同雙方可據此解除合同，并根據過(guò)錯的情況分擔合同解除的后果;另一方面屬行政責任的提示，應告知客戶(hù)用途違法將會(huì )導致政府有關(guān)部門(mén)的查處，合同雙方均有可能承擔該等不利后果。
三、出租物業(yè)的交付條件
在租賃合同中簡(jiǎn)單地約定出租物業(yè)的交付時(shí)間是遠遠不足以定分止爭的，在租賃合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應屬核心條款，其衍生出來(lái)的問(wèn)題不僅涉及實(shí)際交付的時(shí)間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項押金的返還等問(wèn)題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿(mǎn)足一定的要求。
對承租人而言，承租人應付清租賃合同約定的在交付前應支付的所有款項，包括但不限于保證金、預付租金、預付管理費、裝修押金�！纪扑]條款3對出租人而言，出租人應確保出租物業(yè)的各項設備、設施、物品處于正常運行狀態(tài)，如有損壞，應在約定期限內修復或更換。
在合同雙方各自滿(mǎn)足上述交付條件后，我們通常會(huì )建議合同雙方簽署《交付確認書(shū)》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付日期的確認，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認，該等事實(shí)的確認有助于避免合同雙方將來(lái)對租賃期限的起算、維修責任的分配等問(wèn)題出現爭議。
在辦理出租物業(yè)的交接手續之前，乙方應付清根據本協(xié)議規定乙方于出租物業(yè)實(shí)際交付日或此前應支付的所有款項，否則甲方無(wú)義務(wù)將出租物業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應向乙方交付出租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認書(shū)，即視為甲方已按照本協(xié)議規定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。
甲方向乙方交付出租物業(yè)時(shí)，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業(yè)管理人員)清查出租房屋及其附屬設施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設施，甲方保證大廈的電梯、消防保安系統、公共衛生間、自來(lái)水系統、泵房等應處于正常運行狀態(tài)。如有損壞，甲方應在3日或乙方同意的其他期限內積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢，在此基礎上雙方共同簽署交付確認書(shū)。
四、扣率租金/提成租金
在商鋪或商場(chǎng)的租賃合同中，出租人往往不滿(mǎn)足于定期收取固定數額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱(chēng)“提成租金”應運而生。在實(shí)踐中，根據出租人對承租人銷(xiāo)售情況的了解程度，可以有兩種條款設計：
對于出租人不了解承租人銷(xiāo)售情況的場(chǎng)合，出租人可要求承租人定期提供財務(wù)報表，并有權保留對承租人查賬及審計的權利。
對于出租人了解承租人銷(xiāo)售情況的場(chǎng)合，如出租人負責商場(chǎng)的統一收銀，出租人與承租人應定期對銷(xiāo)售情況進(jìn)行核對和確認，以免對提成租金的收取發(fā)生爭議。
乙方須在每月五號前支付當月基本租金、管理費和推廣費。若按每月的月?tīng)I業(yè)額計算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時(shí)向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時(shí)向甲方作出如下承諾：
(1)乙方應在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認正確記載乙方上個(gè)月在承租場(chǎng)所內整個(gè)月的營(yíng)業(yè)額的書(shū)面財務(wù)報表;
(2)若乙方不提供或不實(shí)提供書(shū)面財務(wù)報表，甲方有權估算乙方上個(gè)月的營(yíng)業(yè)額，乙方須按甲方估算的月?tīng)I業(yè)額繳納扣率租金;
(3)乙方在其上一個(gè)財政年度完結及租賃期滿(mǎn)后三十天內應向甲方提供具備資格的會(huì )計師事務(wù)所對租賃店鋪進(jìn)行審計的年度財務(wù)報表(該年度財務(wù)報表應真實(shí)及詳細地列出該店鋪在本財務(wù)年度內各個(gè)月的財務(wù)資料及明細)，費用由乙方自行支付。在甲方收到并確認上述年度財務(wù)報表后的十日內，甲乙雙方須以現金付款的方式，對該財政年度的扣率租金，做出基于上述年度財務(wù)報表中所列的最終數字而需要做出的調整。相應財政年度的月報表須以經(jīng)甲方收到并確認的該財政年度的年度財務(wù)報表為準，并做出相應調整;
(4)任何情況下，甲方仍保留對乙方查賬的權利，包括甲方自行或聘請有資格的會(huì )計師、審計師對乙方經(jīng)營(yíng)租賃物業(yè)的相關(guān)會(huì )計報表、會(huì )計賬薄、記賬憑證、原始憑證等進(jìn)行審查，費用由甲方支付。但是，若查賬發(fā)現賬目不實(shí)，則費用由乙方承擔，并按實(shí)際查賬的結果計算扣率租金。乙方應就甲方或甲方聘請的會(huì )計師、審計師查賬事宜提供充分的協(xié)助和合作。
承租人應自開(kāi)業(yè)日期或裝修期結束后第二天(以?xún)烧咧休^晚的日期為準)起支付場(chǎng)地上這一家店鋪的凈銷(xiāo)售額的____%作為提成租金。出租人與承租人應當于每月***日對店鋪上一個(gè)月的銷(xiāo)售情況進(jìn)行核對和確認。承租人應基于前一季的財務(wù)報表(該財務(wù)報表由承租人根據其會(huì )計慣例制作)，于當季的第一個(gè)月的第十五(15)日或之前交納前一季的提成租金。出租人應于收到提成租金后二(2)個(gè)工作日內向承租人提供合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的年度調整應當在每個(gè)財政年度終結后的一百三十(130)日內完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的年度調整后，如承租人在該年度中收到的發(fā)票金額少于實(shí)際繳納的提成租金，則出租人應補發(fā)發(fā)票。
五、維修程序的設定
在出租物業(yè)的使用過(guò)程中，最容易發(fā)生糾紛的當屬出租物業(yè)的維修問(wèn)題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時(shí)維修而導致承租人無(wú)法使用出租物業(yè)或遭受損失的問(wèn)題上。對于上述風(fēng)險，除了在結果上通過(guò)違約責任條款追究違約方的違約責任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險的發(fā)生。從另一個(gè)角度上看，這種程序上的條款設計，實(shí)際上是為了促使合同雙方在問(wèn)題發(fā)生時(shí)進(jìn)行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴大。
乙方在使用租賃房地產(chǎn)過(guò)程中，如非因乙方過(guò)錯，租賃房地產(chǎn)或其附屬設施出現或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應及時(shí)通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴大;如為緊急報修(指影響乙方工作、營(yíng)運安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應在乙方發(fā)出緊急報修通知后四(4)小時(shí)內前來(lái)維修;如為緊急報修以外的一般報修，甲方應在乙方發(fā)出報修通知后三(3)日內前來(lái)維修。如甲方未在上述時(shí)間內進(jìn)行處理，乙方有權自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應維修費用和款項由甲方承擔，并由乙方從應支付給甲方的租金中扣除。
六、優(yōu)先承租權
我們常見(jiàn)“優(yōu)先購買(mǎi)權”條款，卻不常見(jiàn)“優(yōu)先承租權”條款�！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書(shū)》第22條有類(lèi)似“優(yōu)先承租權”條款，但對于優(yōu)先承租權的行使程序卻沒(méi)有進(jìn)行約定，這使得該等“優(yōu)先承租權”欠缺可操作性。從優(yōu)先承租權的可操作性上講，我們建議設計相關(guān)條款約定：在有第三人愿意以一定條件承租出租物業(yè)的時(shí)候，作為出租人，應當將該等條件書(shū)面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應當在出租人指定期限內對其是否行使優(yōu)先承租權作出書(shū)面回復。
本合同約定之租賃期間屆滿(mǎn)，乙方需繼續租用租賃房地產(chǎn)的，應于租賃期屆滿(mǎn)之日前**個(gè)月向甲方提出續租要求;在同等條件下，乙方對租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產(chǎn)的時(shí)候，甲方應當將該等條件書(shū)面通知乙方;乙方應當在收到甲方通知后三日內對其是否行使優(yōu)先承租權作出書(shū)面回復。
七、向潛在承租人或買(mǎi)方展示出租物業(yè)
租期將至，若承租人不再繼續承租物業(yè)，則出租人為節約成本，很可能要求在租賃期限屆滿(mǎn)前一定時(shí)間內，攜帶潛在的承租人參觀(guān)出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租物業(yè)的時(shí)候，往往也需要向潛在的買(mǎi)方展示出租物業(yè)。
對于上述兩種情形，我們認為出租人的要求是合理的，承租人應給予一定的配合，但出租人應事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用。
在租賃期限屆滿(mǎn)前6個(gè)月內，如果乙方尚未與甲方就續租達成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書(shū)面通知，甲方有權陪同潛在的承租人或者買(mǎi)方參觀(guān)出租物業(yè)，但不得影響乙方的正常辦公。
在租賃期滿(mǎn)前三個(gè)月內，甲方有權進(jìn)行重新招租的各項準備工作，包括向未來(lái)的承租人展示租賃物業(yè)以及對租賃物業(yè)進(jìn)行合理和必要的檢查與維修等。乙方應在租期屆滿(mǎn)前三個(gè)月內，在獲事先通知的任何合理時(shí)間內，無(wú)條件允許將在租期屆滿(mǎn)后承租或使用租賃物業(yè)的新的承租人或使用人勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權在租賃物業(yè)張貼招租告示。
八、承租人的自動(dòng)變更
我們接觸到的很多客戶(hù)，其作為承租人租賃出租物業(yè)的目的是設立公司或分支機構并將出租物業(yè)地址作為新設公司或分支機構的'注冊地址。在這種情況下，我們通常會(huì )將該實(shí)際情況據實(shí)告訴出租人，并幫助客戶(hù)在租賃合同中設計“承租人的自動(dòng)變更”條款，以免出租人屆時(shí)反口，不履行協(xié)助變更承租人的義務(wù)。如果沒(méi)有該等“承租人的自動(dòng)變更”條款，將來(lái)能否變更承租人則是出租人的權利，出租人往往會(huì )感覺(jué)增加其負擔而不愿提供協(xié)助。這勢必影響客戶(hù)租賃目的的實(shí)現，并增加客戶(hù)的負累。
鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公司擬在中國境內新設公司(下稱(chēng)“新公司”)，新公司英文名稱(chēng)暫定為“**”;甲方同意：自新公司在中國合法設立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項下的全部權利和義務(wù)均自動(dòng)轉由新公司享有及承擔，新公司自然成為租賃合同及本協(xié)議的主體(即“乙方”)及實(shí)際承租人，**與甲方的租賃關(guān)系同時(shí)終止，而無(wú)需另行簽訂協(xié)議。但新公司應書(shū)面向甲方出具確認函，確認合約中所有約定同樣對新公司有效。如有關(guān)主管機關(guān)需要或新公司要求，甲方承諾將按合約的相同約定及同等條件，按剩余的租期與新公司重新簽訂合約，并辦理相關(guān)的租賃登記手續。
如甲方違反本條約定，視為違約，應當雙倍返還乙方租賃保證金，在甲方解除合約的情況下，甲方應當向乙方支付相當于所余租期(即初始租期或續租后的續租總期限中尚未履行的租期，不含免租期，下同)租金的違約金，并賠償乙方的裝修損失。
九、租賃合同的提前解除
在租賃期限較長(cháng)的租賃合同中，客戶(hù)往往難以把握未來(lái)幾年后的市場(chǎng)變化，故而在租賃合同履行了一定時(shí)期之后，客戶(hù)很可能會(huì )根據市場(chǎng)變化改變經(jīng)營(yíng)模式，為此，客戶(hù)寧愿支付一定的成本用以解除租賃合同的長(cháng)期束縛。在這種情況下，如果沒(méi)有相應的條款設計，就只有在事后依賴(lài)于合同雙方的談判，如果我們幫助客戶(hù)在租賃合同中作了相應的條款設計，將來(lái)一旦發(fā)生客戶(hù)希望提前解除租賃合同的情形，該等條款會(huì )起到意想不到的效果。其結果即使不是最有效的，但至少是可預期的。
在租賃期限內，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起***年之后，如乙方要求提前解除合同的，需提前**個(gè)月以書(shū)面形式通知甲方，但應向甲方支付相當于**倍的租賃期限最后一年的租金作為補償，還應當履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如甲方要求提前解除合同的，需提前***個(gè)月以書(shū)面形式通知乙方，但應退還承租保證金，并對乙方的裝修損失予以補償。
十、保證金的退還條件
一般而言，租賃合同解除后，承租人結清租金、物業(yè)管理費和其他應付費用后，出租人即可將保證金退還給承租人。但在某些特定的情況下，保證金的退還條件可相應地予以增加。實(shí)踐中出現較多的情形為，承租人租賃出租物業(yè)的目的在于設立公司或分支機構并將出租物業(yè)地址作為新設公司或分支機構的注冊地址，一旦租賃合同解除，承租人必定要尋找新的辦公場(chǎng)所，并辦理新設公司或分支機構的工商變更登記手續。那么，在這種情況下，合同雙方可以公平、合理地約定：將承租人辦理不再以出租物業(yè)為注冊地址的變更登記手續作為保證金的退還條件。
本協(xié)議終止后，如果(1)乙方在整個(gè)租賃期限和免租期內遵守本協(xié)議(為避免疑問(wèn)，應包括thefifthsquare租戶(hù)裝修指南和thefifthsquare租戶(hù)手冊)以及其他由甲方和/或物業(yè)管理公司不時(shí)制訂或修改的與公共區域、公共設施使用有關(guān)的規定，特別是已將出租物業(yè)恢復原狀并已交還，并(2)支付了一切應付的租金、物業(yè)管理費和任何其他應付費用、違約金、損害賠償金，并完成不再以出租物業(yè)為注冊地址的變更登記手續，甲方應在上述(1)(2)事項完成后的30工作日內無(wú)息退還乙方所支付的保證金。
十一、承租人逾期歸還出租物業(yè)的違約責任
在租賃期限屆滿(mǎn)或租賃合同提前終止后，承租人除了結清租金、物業(yè)管理費及其他費用之外，還負有按時(shí)歸還(包括清空)出租物業(yè)的義務(wù)。若承租人逾期歸還或逾期清空出租物業(yè)，則勢必影響出租人繼續向他人招租的目的實(shí)現。此種情況下，即使租賃合同約定出租人有收回出租物業(yè)的權利，但對于出租物業(yè)內屬于承租人所有的物品、設備，若無(wú)明確約定如何處置，對出租人而言則十分棘手。
為此，我們在代表出租人審查租賃合同的時(shí)候，通常會(huì )建議客戶(hù)在租賃合同中針對上述問(wèn)題明確進(jìn)行約定，即在承租人逾期歸還出租物業(yè)的情況下，將被視為自動(dòng)放棄出租物業(yè)內的所有設備和物品的所有權或使用權，出租人有權自行處置。
如果乙方未能在租賃期限屆滿(mǎn)或提前終止本協(xié)議之日起三(3)日內根據本協(xié)議第15、1條和第15、2條的規定歸還出租物業(yè)，甲方有權立即進(jìn)入出租物業(yè)，更換出租物業(yè)的鑰匙和/或采取其它措施收回出租物業(yè);甲方和/或物業(yè)管理公司也有權切斷對出租物業(yè)的水、電和空調供應等(在上述切斷期間，乙方仍應按照本條承擔支付租金、物業(yè)管理費及本協(xié)議約定的其他費用的義務(wù))。甲方無(wú)論因租賃期限屆滿(mǎn)或提前終止而收回出租物業(yè)后，乙方留在出租物業(yè)內的任何物品、設施及設備(如有)的所有權或使用權將視為被乙方放棄，甲方可自由處置。在此情形下，乙方和/或任何其他第三方均不得對甲方提出任何追索，且就甲方因其處理前述物品、設施及設備被任何其他第三方提起任何索賠，乙方應向甲方補償并使甲方保持足額受償。此外，乙方應當向甲方支付其在租賃期限屆滿(mǎn)或本協(xié)議提前終止后因處置乙方的上述物品、設施及設備而發(fā)生的交通、存儲以及其它相關(guān)費用。
十二、裝修損失的認定
實(shí)踐中，在租賃合同解除的時(shí)候，裝修損失的賠償或補償往往成為合同雙方甚至法院都為之困撓的難題，其真正的難點(diǎn)在于裝修損失如何計算。如果租賃合同能夠對裝修損失的計算標準事先進(jìn)行約定，無(wú)疑可以節省解決爭議的時(shí)間。否則，裝修損失只有依賴(lài)于合同雙方的舉證及評估機構的評估，由此將耽誤過(guò)多的時(shí)間以及引發(fā)更多的爭議。我們在審查租賃合同的過(guò)程中，無(wú)論代表哪一方，往往建議客戶(hù)在租賃合同中明確約定裝修損失的計算標準。
我們在〖推薦條款15中提出的裝修損失計算標準，是在參考了中國的財務(wù)會(huì )計制度及中國法院的相關(guān)判例、解釋的基礎上，而提煉出的一個(gè)簡(jiǎn)單且相對合理的計算公式，有助于雙方在發(fā)生爭議時(shí)公平、快速的解決裝修損失問(wèn)題。
乙方應將裝修合同及發(fā)票、收據等證明裝修價(jià)值的文件復印件提供給甲方備份，作為雙方確定乙方裝修原值的依據。在本合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下的對乙方裝修損失的計算標準為：即裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×租賃期限所及剩余租期(不足一個(gè)月的，按1個(gè)月計)。
十三、通知與送達
在訴訟實(shí)踐中，原、被告雙方往往對往來(lái)函件進(jìn)行反復的舉證和質(zhì)證，只要沒(méi)有充分的證據證實(shí)一方已收到另一方發(fā)出的通知，就會(huì )矢口否認，這與其說(shuō)是訴訟技巧，不如說(shuō)是雙方防范風(fēng)險的意識薄弱。我們在審查租賃合同的過(guò)程中，一般都會(huì )建議增加“通知和送達”條款，對通知的形式、送達的形式、送達的標準作出明確約定。
根據本協(xié)議需要發(fā)生的全部通知，均須采用書(shū)面形式，甲方對乙方發(fā)出的發(fā)票、單據及其他通知，均以專(zhuān)人遞送或特快專(zhuān)遞形式按本協(xié)議所及出租房屋作為通訊地址發(fā)出;甲方的通訊送達地址為：***;如通訊地址變更，變更方應當提前以書(shū)面形式通知對方。通知如以人手交遞，則視為在交遞后立即送達，若以特快專(zhuān)遞方式發(fā)出，則以回執的送達或退回日期為準。
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