中國土地學(xué)會(huì )組團參加FIG年度工作會(huì )議總結

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　　2012年5月5日-5月11日，中國土地學(xué)會(huì )首次組團參加了在意大利羅馬舉行的FIG(國際測量師協(xié)會(huì ))第35屆全體大會(huì )暨2012年度工作周會(huì )議，王世元理事長(cháng)應邀出席會(huì )議并致辭。會(huì )議期間，代表團參加了FIG全體會(huì )員大會(huì )，領(lǐng)取了會(huì )員證書(shū)，參加2012年度工作周會(huì )議系列活動(dòng)和學(xué)術(shù)交流，考察了FIG工作模式。同時(shí)，中國土地學(xué)會(huì )推薦的3篇論文分別由蔡玉梅、黃志凌、柴志春在大會(huì )上交流。通過(guò)參加這次大會(huì )，提升了對FIG的認識，增進(jìn)了與FIG的交流，傳播了學(xué)術(shù)思想，宣傳了我國的土地管理經(jīng)驗，標志著(zhù)中國土地學(xué)會(huì )在國際交流方面又取得了明顯進(jìn)展。同時(shí)，也為中國土地學(xué)會(huì )與相關(guān)國家開(kāi)展進(jìn)一步技術(shù)合作和交流奠定了基礎.具體情況總結如下。

　　一、FIG簡(jiǎn)介

　　FIG是土地管理領(lǐng)域最有影響力的國際非政府組織，成立于1878年，下設10個(gè)分技術(shù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，目前擁有120多個(gè)國家會(huì )員。FIG主要職責是聯(lián)合全球從事土地管理和測量領(lǐng)域的團體，開(kāi)展學(xué)術(shù)交流，制定標準，編制行動(dòng)指南，推廣土地管理經(jīng)驗和新技術(shù)，開(kāi)展培訓，提升發(fā)展中國家的能力，推進(jìn)可持續發(fā)展。全體會(huì )員大會(huì )是FIG的最高決策機構，四年召開(kāi)一次。主要內容是進(jìn)行主席和理事會(huì )的換屆，討論會(huì )員變化，審議年度工作報告和財務(wù)報告等，選舉委員會(huì )主席，確定下屆大會(huì )舉辦國等。除此之外，每年還召開(kāi)FIG年度工作周會(huì )議、不定期召開(kāi)分技術(shù)委員會(huì )會(huì )議、以及地區性會(huì )議，就有關(guān)事項進(jìn)行決策，開(kāi)展工作總結交流，進(jìn)行專(zhuān)題學(xué)術(shù)交流。

　　2012年中國土地學(xué)會(huì )以國家會(huì )員的方式加入FIG，并向FIG選派了7名既有業(yè)務(wù)專(zhuān)長(cháng)、又具有較好外語(yǔ)能力的專(zhuān)家分別擔任空間信息管理委員會(huì )、定位與測量委員會(huì )、地籍和土地管理委員會(huì )、空間規劃與開(kāi)發(fā)委員會(huì )等分技術(shù)委員會(huì )委員。

　　二、大會(huì )活動(dòng)情況

　　2012年FIG工作周會(huì )議主題是“土地管理、環(huán)境保護與文化遺產(chǎn)評估”，會(huì )議涉及近40項議題，共有來(lái)自世界各地近2000名代表參加了會(huì )議。會(huì )議主要內容包括：

　　(一)會(huì )員發(fā)展。大會(huì )舉行了新會(huì )員入會(huì )儀式，正式接收中國土地學(xué)會(huì )為新會(huì )員，并向新會(huì )員頒發(fā)了證書(shū)。國土資源部副部長(cháng)、中國土地學(xué)會(huì )理事長(cháng)王世元出席會(huì )議，領(lǐng)取會(huì )員證書(shū)(圖1)，并發(fā)表致辭。在致辭中，王世元副部長(cháng)簡(jiǎn)要介紹了中國土地學(xué)會(huì )的組織性質(zhì)、組成結構和辦會(huì )宗旨，闡述了幾十年來(lái)在中國國土資源部、中國科協(xié)的領(lǐng)導下，中國土地學(xué)會(huì )開(kāi)展的主要活動(dòng)和取得的業(yè)績(jì)，表達了共同履行會(huì )員義務(wù)和職責、開(kāi)展廣泛務(wù)實(shí)合作、推動(dòng)國際測量師協(xié)會(huì )各項事業(yè)進(jìn)步和發(fā)展的愿望，受到了各方的高度評價(jià)。

　　(二)競選FIG副主席、分委員會(huì )主席。(1)FIG副主席競選。全體會(huì )員大會(huì )按照章程規定，通過(guò)候選人演講、候選人資格審查、會(huì )員投票等環(huán)節，以無(wú)記名投票的方式，進(jìn)行了2013-2016年FIG副主席競選。經(jīng)過(guò)兩輪投票，意大利測量師協(xié)會(huì )的Bruno Razza先生和中國測繪學(xué)會(huì )的程鵬飛先生當選為新一屆的副主席，任期自2013年1月1日至2016年12月31日。(2)FIG分委員會(huì )主席候選人競選。按FIG的協(xié)會(huì )章程，大會(huì )選舉了10個(gè)分委員會(huì )的主席候選人。我國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )副理事長(cháng)廖俊平教授成功競選第9委員會(huì )的主席候選人。

　　(三)會(huì )議承辦地競標。大會(huì )通過(guò)竟標人發(fā)表演講、短片展示、會(huì )員投票，選舉出2015年度和2016年度工作周會(huì )的承辦國。至此，2013-2016年工作周會(huì )議地點(diǎn)全部確定，具體為2013年尼日利亞，2014年印度尼西亞，2015年保加利亞，2016年新西蘭。大會(huì )還舉辦了工作周會(huì )承辦地交接儀式，意大利和2013屆工作周會(huì )議承辦方尼日利亞進(jìn)行了交接，承辦方向大會(huì )報告了2013年會(huì )議安排，向各國會(huì )員提出了參會(huì )邀請。

　　(四)舉辦主席論壇。大會(huì )閉幕式前，舉行了由各國代表團團長(cháng)出席的主席論壇，祝賀會(huì )議成功召開(kāi)，感謝承辦方精心組織安排，部分國家還表達承辦FIG工作周會(huì )議及學(xué)術(shù)活動(dòng)的意愿。同時(shí)，還就進(jìn)一步改進(jìn)大會(huì )提出了化建議：一是針對大會(huì )論文宣讀時(shí)間短、不利于深入的交流的現狀，提出采取多種形式如張貼海報、網(wǎng)上論壇等提升會(huì )議效果的建議。二是針對學(xué)術(shù)交流時(shí)間少的問(wèn)題，提出大會(huì )(討論有關(guān)管理事項)與學(xué)術(shù)交流同時(shí)進(jìn)行的建議。

　　(五)開(kāi)展學(xué)術(shù)交流。大會(huì )共舉辦了100余場(chǎng)專(zhuān)題會(huì )議、學(xué)術(shù)論壇、專(zhuān)題報告會(huì )，3場(chǎng)全體學(xué)術(shù)大會(huì )，13場(chǎng)與其它組織(如糧農組織、意大利測量師協(xié)會(huì ))聯(lián)合舉辦的學(xué)術(shù)研討及管理論壇，涉及10個(gè)分委員會(huì )的共400多個(gè)發(fā)言。學(xué)會(huì )派出的3名年輕專(zhuān)家蔡玉梅、黃志凌、柴志春的論文在大會(huì )上進(jìn)行了交流(圖2)。

　　三、大會(huì )學(xué)術(shù)交流情況

　　會(huì )議期間，來(lái)自不同國家和地區的土地管理行政部門(mén)、高校、科研機構的專(zhuān)家參加了大會(huì )組織的學(xué)術(shù)交流。按照專(zhuān)業(yè)相關(guān)性原則，學(xué)會(huì )代表團成員重點(diǎn)關(guān)注了空間信息管理委員會(huì )、地籍和土地管理委員會(huì )、空間規劃與開(kāi)發(fā)委員會(huì )和房地產(chǎn)評估與管理委員會(huì )的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，并參加研討。學(xué)術(shù)交流范圍很廣，涵蓋了土地管理信息化、地籍管理、遙感監測、市場(chǎng)管理等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，基本上反應了當前國際土地管理相關(guān)業(yè)務(wù)的現狀和未來(lái)趨勢，以下幾個(gè)方面值得我們關(guān)注。

　　(一)空間信息技術(shù)應用不斷深化，為土地管理業(yè)務(wù)的發(fā)展注入活力。

　　1.空間信息基礎設施建設步伐加快，有力地支撐了電子政務(wù)的深化應用。來(lái)自德國、丹麥、克羅地亞、俄羅斯、阿爾巴尼亞、土耳其等歐洲國家的測繪和土地管理部門(mén)的專(zhuān)家分享了“歐共體空間信息基礎設施(INSPIRE)”生效(2007年)和實(shí)施以來(lái)，各國空間信息基礎設施建設和深化應用服務(wù)方面的經(jīng)驗。丹麥通過(guò)完善的法律法規和制度、組織保障，多部門(mén)協(xié)同加快空間信息的梳理、整合，并通過(guò)空間信息門(mén)戶(hù)提供瀏覽和下載服務(wù)。德國遵循INSPIRE理念，就如何在市級層面發(fā)揮空間信息基礎設施在電子政務(wù)中的應用進(jìn)行了探索，在黑森州開(kāi)展試點(diǎn)開(kāi)發(fā)出用地方SDI作為未來(lái)市政府電子政務(wù)門(mén)戶(hù)的原型系統，并開(kāi)展公眾“電子參與”服務(wù)應用。俄羅斯國家SDI建設和服務(wù)正處于加速發(fā)展階段，設立了被認為是全世界最大的項目之一的方案，開(kāi)展空間數據采集、整合與網(wǎng)上服務(wù)，成立聯(lián)邦地圖-大地測量基金，跨部門(mén)整合信息，建設國家大地測量網(wǎng)、建立并更新國家地形、遙感等數據，開(kāi)展地球動(dòng)力學(xué)研究，建立起全國統一的大地坐標系(SC-95)、地心坐標系(PZ-90)和高精度國家基礎重力網(wǎng)。完成了覆蓋部分城市居民區和工業(yè)區的1:500和1:1000地形圖，覆蓋所有城市居民區和工業(yè)區的1:2000和1:5000地形圖，覆蓋450萬(wàn)平方公里工業(yè)和農業(yè)地區的1:10000地形圖，覆蓋全俄羅斯1700萬(wàn)平方公里國土的1:25 000、1:50 000、1:100 000、1:200 000、1:500 000、1:1 000 000地形圖，并通過(guò)遙感和地面調查相結合的方式進(jìn)行更新，成為俄羅斯國家SDI的最重要組成部分。

　　2、“志愿地理信息”在土地管理中逐步引起重視。當前，全球約60億宗宗地，其中僅有15億宗經(jīng)過(guò)國家土地行政主管部門(mén)的確權登記頒證，大部分發(fā)展中國家特別是非洲國家的大量宗地尚未確權，無(wú)法有效保護其合法權益。如果采用傳統的由專(zhuān)業(yè)部門(mén)調查、土地行政主管部門(mén)確權頒證的土地登記模式，將陷入工作推進(jìn)慢、成本高的困境。在當前技術(shù)迅速普及、地理信息需求迫切的背景下，“志愿地理信息”應因而生，有專(zhuān)家提出利用公民中的志愿者，借助互聯(lián)網(wǎng)和在線(xiàn)工具獲取信息，以解決該問(wèn)題。目前，這種信息獲取方式主要用于科學(xué)證據收集、自然災害事件記錄。同時(shí)，隨著(zhù)智能手機的廣泛普及，公民可以手機中的利用定位、數碼攝影和攝像功能獲取土地權屬信息。由于“志愿地理信息”既非專(zhuān)業(yè)人員采集和處理，也未經(jīng)過(guò)法定程序登記、發(fā)證，如何保證數據的權威性是當前面臨的最大問(wèn)題。對此，有專(zhuān)家設想，由政府對公民進(jìn)行簡(jiǎn)單的專(zhuān)業(yè)培訓，使其成為土地調查和管理的“準專(zhuān)業(yè)”人員，在數據采集中加大與專(zhuān)業(yè)部門(mén)的密切協(xié)作，以此提升信息的準確性和權威性。“大眾來(lái)源”的“志愿者地理信息”可能改變傳統土地管理的模式，即管理部門(mén)由單向的向公眾提供服務(wù)轉向與社會(huì )公眾合作與互動(dòng)。但由于其強烈的“山寨”色彩，很多專(zhuān)家并不看好，如來(lái)自荷蘭地籍管理部門(mén)的專(zhuān)家介紹了最近在其內部進(jìn)行的一項研究，即通過(guò)調查問(wèn)卷的方式征集荷蘭地籍管理部門(mén)內部不同業(yè)務(wù)部門(mén)、不同專(zhuān)業(yè)背景人員的意見(jiàn)，結果就很不統一，不過(guò)有一點(diǎn)是一致的，就是這種解決方案對于公共地籍管理機構來(lái)說(shuō)是個(gè)極大的挑戰。

　　3、三維地籍成為熱點(diǎn)話(huà)題。來(lái)自芬蘭、意大利、德國、俄羅斯、保加利亞、澳大利亞、匈牙利、波蘭、阿根廷、印尼、馬來(lái)西亞的土地管理部門(mén)和高校的專(zhuān)家介紹了各自國家三維地籍系統建設的研究成果獲實(shí)踐進(jìn)展。第一，三維地籍在理論研究方面取得明顯進(jìn)展。當前，國際在三維地籍的理論研究與實(shí)踐方面的研究主要集中在兩個(gè)方面：一是在法律層面上，由于多數國家在立法時(shí)，在土地的權利的界定上繼承了羅馬法的“上至天穹，下至地心”的絕對權利，因此，在房屋或土地分層利用的現狀下，要對土地確權，必須先修改其法律基礎，允許土地空間權利的存在，也就必須在有關(guān)產(chǎn)權的主體、客體及內容等各方面進(jìn)行明確的規定。二是在技術(shù)層面，即如何在信息系統中建立模型表達三維產(chǎn)權的空間位置，有關(guān)三維地籍的數據采集、三維地籍圖的繪制、三維地籍模型及演示等方面，荷蘭代爾夫特大學(xué)和以色列等國家都做了較深入的研究。四維地籍管理是在空間地籍的基礎上又加入了時(shí)間維，對歷史各階段宗地的發(fā)展變化通過(guò)建模進(jìn)行記載，我國有學(xué)者將其翻譯為“時(shí)態(tài)地籍”，當前正處于理論研究階段。第二，大部分國家對三維地籍實(shí)踐應用依然持謹慎態(tài)度。由于三維地籍不僅僅是地籍信息的三維可視化展示，而且涉及到土地登記管理法律法規的修訂，構建三維地籍，或者從當前的二維地籍升級到三維地籍，不僅需要梳理現有的土地法律法規和制度、條例，而且要需要很大的投入進(jìn)行調查和三維尺度上的確權，因此一些國家一直比較謹慎，正在大量、深入的可行性研究。其中芬蘭就很具代表性。芬蘭土地管理部門(mén)正在對二維地籍系統轉向三維地籍系統面臨的機遇和風(fēng)險進(jìn)行深入分析，根據安排，梳理現行的土地登記法律法規需要1-2年時(shí)間，制定和修訂完善法律法規，使其適用于三維地籍管理至少需要2年時(shí)間，如果前期論證可行，也是最快到2015年才能開(kāi)始實(shí)施。第三，部分國家開(kāi)始進(jìn)行三維地籍的實(shí)踐嘗試。在開(kāi)始三維地籍實(shí)踐的國家中，俄羅斯通過(guò)試點(diǎn)項目建立了三維地籍原型。匈牙利于上世紀90年代生效的調查與制圖法案、土地登記法案兩部法規含有部分三維地籍內容的表述，2011年，為適應信息技術(shù)發(fā)展，對這兩部法規進(jìn)行梳理和修訂，為三維地籍系統建設提供法律環(huán)境，目前正在開(kāi)展三維地籍系統的數據建模研究。波蘭計劃分三步走，第一步是需求收集和可行性研究;第二步是試點(diǎn)研究;第三步是組織實(shí)施。

　　(二) 土地產(chǎn)權作為地籍工作的核心，依然受到各國的高度重視。

　　1、群體土地產(chǎn)權管理是欠發(fā)達國家和發(fā)展中國家地籍管理的難點(diǎn)。群體土地產(chǎn)權的管理(特別是非洲國家)問(wèn)題主要集中在兩個(gè)方面，一是如何確保產(chǎn)權人的利益，二是如何維護群體土地產(chǎn)權生活環(huán)境。由于各國產(chǎn)權體系和法律基礎不同，對于各國的解決方法也不盡相同。各國專(zhuān)家提出，要完善群體性產(chǎn)權管理，一是要從法律制度上明晰土地產(chǎn)權體系，二是要引入土地登記以保護產(chǎn)權人的合法利益，三是要防止外來(lái)力量對本集體土地的大量獲取，四是要充分運用規劃等手段，加大政府的資金投入，改善群體聚居的環(huán)境，五是要加強培訓和能力建設，提高群體成員自發(fā)地對其產(chǎn)權的保護等。我國專(zhuān)家分析了我國農村集體土地產(chǎn)權管理所面臨的所有權主體虛位、土地登記未全國全覆蓋、征地引發(fā)較多矛盾等問(wèn)題，介紹了我國政府強力推進(jìn)農村集體土地所有權登記發(fā)證方式作為解決問(wèn)題方式的基本經(jīng)驗。

　　2、扶貧是土地管理的重要任務(wù)之一。土地管理是扶貧的重要手段，FIG第7委員會(huì )的土地管理與扶貧工作小組與聯(lián)合國糧農組織充分合作，致力于通過(guò)制定科學(xué)的土地政策達到扶貧(特別是非洲國家)的目的。其觀(guān)點(diǎn)主要有：一是科學(xué)的土地政策是確保社會(huì )穩定的前提;二是科學(xué)的土地政策通過(guò)賦與農民土地產(chǎn)權，并從法律上保護其財產(chǎn)權，是保證農民財產(chǎn)不受侵害的重要手段;三是通過(guò)制定諸如抵押等一系列政策，允許農民從土地上獲取收入，對其擺脫貧困具有十分重要的意義。由于各國土地產(chǎn)權的基本制度不同，因此，各國選取的土地產(chǎn)權制度設計和改進(jìn)可選的途徑也與之不同，但其根本目的，還是保護財產(chǎn)權，改善貧困現狀。

　　3、測量與地籍的文化與歷史研究值得關(guān)注和借鑒。測繪歷史協(xié)會(huì )是FIG的永久會(huì )員，本屆工作周會(huì )上，專(zhuān)設了一場(chǎng)測繪歷史的交流。我國土地管理歷史悠久，土地制度是中國社會(huì )、經(jīng)濟、政治的根源，歷朝歷代的變遷與經(jīng)濟發(fā)展都與土地制度相關(guān)，對土地產(chǎn)權(地契等)的記載形式多樣，資料豐富，但在漫長(cháng)的歷史時(shí)期，因自然、社會(huì )變動(dòng)等原因，與土地管理和利用有關(guān)的實(shí)物大量遺失。即使留存并被發(fā)現的歷史材料，也大多散落民間，至今我國大陸尚無(wú)地政博物館或者專(zhuān)門(mén)的研究機構收集、整理此類(lèi)實(shí)物資料，并對其全面系統研究。相較而言，國際上許多國家都設立了地籍或測繪歷史博物館。土地資源作為我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，如何把握地政變遷與社會(huì )演變規律，進(jìn)而制定切實(shí)有效的土地管理利用政策，是我國土地利用與保護的關(guān)鍵問(wèn)題。故開(kāi)展有關(guān)地籍與測量文化與歷史研究，應今后可以考慮的研究方向之一，其成果不僅有利于為合理制定土地政策提供依據，而且是我國向其它國家展示與交流的重要內容之一。

　　(三)各國在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)以及不動(dòng)產(chǎn)評估評估的發(fā)展態(tài)勢方面存在很大差異，但基本目標和方法有趨同的趨勢。

　　1、各國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)成熟度和發(fā)展環(huán)境迥異。不同發(fā)展水平、不同土地管理制度下不同國家和地區的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢是截然不同的。弗朗西斯(第九分技術(shù)委員會(huì )主席)教授指出，土地市場(chǎng)應包括以下幾要素：法律框架和土地政策、完整的體制框架、遠離腐敗的自由、土地登記和地籍管理系統、平等獲得土地和信息的權利、公共和私營(yíng)伙伴關(guān)系、充足的資源。對照這個(gè)標準，當前部分欠發(fā)達國家或公有制國家土地市場(chǎng)依然不健全，存在資本流動(dòng)性弱、就業(yè)不安全、外來(lái)投資障礙、經(jīng)濟發(fā)展程度障礙、土地低效利用和土地外部成本的模糊性等問(wèn)題。

　　2、強制征收及補償研究是各國面臨的課題。強制征收及補償是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供應的主要來(lái)源之一，由于涉及到多方面評估與管理領(lǐng)域，成為各國長(cháng)期面臨的課題。會(huì )上，以色列專(zhuān)家重點(diǎn)介紹了該國的一個(gè)國際研究項目，該項目基于國際比較視角，選取了13個(gè)歐盟國家和4個(gè)非歐洲的司法管轄區(包括美國)作為研究對象，系統研究了土地用途管制引發(fā)資產(chǎn)下跌情況下地主從政府獲得賠償的權利的情況。研究表明，因各國國情不同，對補償的法律規定和事實(shí)補償各不相同。其中，“狹隘的賠償權利”國家是加拿大、澳大利亞、英國、法國和希臘五國;“中度的賠償權利”國家是芬蘭、奧地利和美國(大多數國家);“廣闊的賠償權利”國家是波蘭、德國、瑞典、荷蘭和以色列。

　　3、土地和不動(dòng)產(chǎn)稅研究備受關(guān)注。第九技術(shù)委員會(huì )與聯(lián)合國糧農組織聯(lián)合開(kāi)設“實(shí)施土地和不動(dòng)產(chǎn)稅”專(zhuān)場(chǎng)，就土地和不動(dòng)產(chǎn)稅的設制、服務(wù)于稅收的計算機輔助批量評估體系等多領(lǐng)域進(jìn)行交流。澳大利亞學(xué)者介紹了本國土地價(jià)值稅的起源、現狀、制定原則，并以個(gè)案的方式分析了土地價(jià)值稅制設制中存在的問(wèn)題及原因，得出在保證和改進(jìn)“良好稅制設計”原則前提下，土地價(jià)值稅作為一個(gè)經(jīng)常性財產(chǎn)稅在高度城市化地區已面臨一系列的挑戰，提升高度城市化地區納稅人對土地估價(jià)的認識還需要采取進(jìn)一步的措施的結論。此外，德國學(xué)者介紹了本國土地稅的財政改革，菲律賓專(zhuān)家介紹了本國土地行政管理規劃下估價(jià)及財產(chǎn)稅的綜合發(fā)展，納米比亞專(zhuān)家重點(diǎn)介紹了聯(lián)合國糧農組織在納米比亞支持實(shí)施的商用農田稅，土耳其學(xué)者則分析了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對財產(chǎn)稅的必要性，加納學(xué)者對地理物業(yè)稅信息系統進(jìn)行了個(gè)案研究。

　　4、估價(jià)技術(shù)和方法創(chuàng )新取得新進(jìn)展。(1)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和方法與地域和估價(jià)目的有關(guān)。土耳其學(xué)者回顧了本國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)發(fā)展歷程及其具體估價(jià)方法，指出隨著(zhù)城市的快速聚集，傳統估價(jià)方法并不適合高建筑密度地區的不動(dòng)產(chǎn)評估，并通過(guò)對科尼亞省城市中心租金資本化法的案例分析，提出在高建筑密度地區應引入租金資本化方法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評估的結論。意大利專(zhuān)家簡(jiǎn)要地介紹了用于保險的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，英國學(xué)者深入研究了歷史建筑及其100-200年生命周期的估價(jià)方法。國外不同目的的具體估價(jià)方法的實(shí)踐和經(jīng)驗表明，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是技術(shù)性強、工作難度大的一項工作，其估價(jià)目的主要是為不動(dòng)產(chǎn)交易及經(jīng)濟活動(dòng)提供公平合理的價(jià)格或價(jià)值尺度。(2)批量評估方法應用領(lǐng)域不斷拓展，技術(shù)方法日趨完善。批量評估方法已在歐美國家不動(dòng)產(chǎn)稅征收的稅基評估中廣泛應用。俄羅斯學(xué)者介紹了不動(dòng)產(chǎn)稅及地籍管理發(fā)展項目下開(kāi)發(fā)的計算機輔助批量評估體系，斯洛文尼亞專(zhuān)家介紹了不動(dòng)產(chǎn)批量評估體系的發(fā)展及實(shí)施，得出各國對批量評估技術(shù)的接受程度不斷提高的結論。德國學(xué)者提出了使用配置法作為一種改進(jìn)的市場(chǎng)比較法。波蘭專(zhuān)家研究了非參數顯著(zhù)性檢驗在市場(chǎng)分析中的應用。塞爾維亞學(xué)者采用使用貝爾格萊德空間數據基于GIS和地理統計建立區位住宅物業(yè)價(jià)值影響模型。(3)環(huán)境因素正逐步納入不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)范疇。德國專(zhuān)家分享了洪災對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的研究成果，波蘭學(xué)者研究了環(huán)境因素對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響、噪音水平與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，新西蘭專(zhuān)家提出了地震所引發(fā)的估價(jià)挑戰，美國學(xué)者則分析保存和保護地役權的估價(jià)，土耳其學(xué)者介紹了文化遺產(chǎn)保護背景下的財產(chǎn)剝奪與適度滿(mǎn)意研究的成果。

　　5、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和再利用研究是不動(dòng)產(chǎn)評估與管理的前沿課題。部分國家專(zhuān)家學(xué)者還延伸討論不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值以及滿(mǎn)足效用最大化的再利用，事實(shí)上這也是發(fā)達國家面臨的不動(dòng)產(chǎn)評估與管理的挑戰，以及發(fā)展中國家即將面臨的新問(wèn)題。意大利學(xué)者深入地探討了如何提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。波蘭學(xué)者分析了怎樣計算不動(dòng)產(chǎn)的可及性。尼日利亞專(zhuān)家通過(guò)阿布亞區實(shí)證研究客觀(guān)地分析了客戶(hù)對資產(chǎn)價(jià)值的影響。香港兩個(gè)學(xué)者則提出了改變土地用途以滿(mǎn)足最新需求，并簡(jiǎn)要地分析工業(yè)建筑物的再利用，指出過(guò)去20年由于經(jīng)濟結構變化造成的傳統制造業(yè)逐步減少，引發(fā)工廠(chǎng)搬遷到中國大陸，工業(yè)樓宇用途閑置現象普遍，為此須積極轉變用途改為它用以充分利用不動(dòng)產(chǎn)資源，在此基礎上介紹了相關(guān)的土地政策。

　　(四) 空間規劃監測、參與式規劃工具、土地管理系統等領(lǐng)域對我國的空間規劃具有借鑒意義。

　　1、土地利用系統的綜合性研究是土地利用規劃發(fā)展的基礎。德國的Ing. Theo K?tter教授認為土地消費的增加是導致土地資源尤其是耕地資源短缺以及全球環(huán)境變化的重要因素，這一問(wèn)題對土地政策、土地利用戰略以及土地管理提出嚴峻挑戰。土地消費的驅動(dòng)力包括人口增長(cháng)導致的食物安全與消費模式(食物金字塔)、能源供給、城市發(fā)展、氣候變化以及環(huán)境保護等等。因此，土地具有多功能性，包括基礎功能(生物的多樣性、自然資源、水資源供給、土壤開(kāi)發(fā)等)、生產(chǎn)功能(食物、木材、能源、可更新能源等)、調控功能(氣候調整、C庫、洪水調節、環(huán)境清潔)、文化功能(娛樂(lè )、文化多樣性、本土特色)以及城市功能(房地產(chǎn)、商業(yè)區、基礎設施等)。土地利用的五種功能源于土地利用的農業(yè)、林業(yè)、城市、水等多種土地利用類(lèi)型。土地利用類(lèi)型的形成與土地的生態(tài)與經(jīng)濟條件、社會(huì )結構以及空間結構相互作用，共同構成土地利用與管理系統。土地利用規劃應從多功能的土地利用系統特點(diǎn)出發(fā)，建立具有分層特點(diǎn)的多功能土地利用戰略。

　　2、規劃實(shí)施監測與評價(jià)成為空間規劃研究的重要領(lǐng)域。荷蘭的Louisa J.M. JANSEN和塞爾維亞的Tijana ZIVANOVIC等建立了指標導向的塞爾維亞共和國空間規劃監測指標體系。塞爾維亞國家空間規劃致力于可持續發(fā)展、保護環(huán)境和文化遺產(chǎn)以及促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)，規劃于2010年被采納。為監測規劃的實(shí)施情況，需要與INSPIRE相互協(xié)調，收集大量的數據，鏈接不同層級的規劃數據，建立規劃實(shí)施評估的指標體系和年度評估體系非常關(guān)鍵。從指標的重要程度和可獲取性?xún)蓚�(gè)方面建立了規劃實(shí)施評估的指標，并將指標分為必須選擇、應該尋找、可以尋找和不必選擇四類(lèi)，對發(fā)展國家空間規劃監測指標體系具有一定作用。

　　3、區域或空間規劃的主要目標是實(shí)現城鄉統籌發(fā)展。土耳其的Sukran Yalpir等在對Izmir省的人口、農業(yè)、工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析的基礎上，確定社會(huì )經(jīng)濟結構、社會(huì )文化結構、環(huán)境結構并對環(huán)境約束進(jìn)行了分析，提出了該省發(fā)展的潛力和存在問(wèn)題，認為城鄉均衡發(fā)展非常重要，提出應將土耳其的規劃納入歐盟規劃體系，加強國家、區域和地方級規劃的關(guān)聯(lián)，加強農村地區的研究。尼日利亞的Matthew IBITOYE對西南部的土壤侵蝕進(jìn)行了分析，包括溝渠等級、溝長(cháng)、溝寬、溝深、沖溝面積、沖溝坡度，形態(tài)上以片狀分布為主，對土壤的質(zhì)地等特點(diǎn)以及沉積物的特征進(jìn)行了評價(jià)，研究了本土水土流失治理方法的優(yōu)劣，包括使用沙袋、石頭袋、木夾子、非降解材料比如輪胎等。但是在農村地區，缺少資金和技術(shù)的條件下，這些方法也難發(fā)揮作用。因此，鄉村地區的水土流失治理尤為迫切。

　　4、信息技術(shù)在空間規劃中的作用是發(fā)展中國家研究的重要課題。摩洛哥的Rachid Ahmed BARRY研究了GIS 和RS 技術(shù)在城市擴展中的應用，以Fez市的城市規劃以及兩期衛星影像圖為基礎進(jìn)行了的疊加分析，得出2002-2009年Fez市的城市擴展圖，可以看出由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響，城市向南部平原地區擴展。更精確的分析需要高精度的圖像、人口數據等等。對城市擴展的分析和監測對城市的社會(huì )和經(jīng)濟發(fā)展也具有一定的影響。土耳其的Ali ERDI設計了基于網(wǎng)絡(luò )的信息系統監測擴展，并以Konya的Bosna-Hersek區為例進(jìn)行了示范研究。獲取的數據包括不同時(shí)段的GOOGLE 地圖影像數據、航空數據、衛星數據、矢量地圖以及建筑物地圖等，通過(guò)建立的網(wǎng)路系統，形成廢棄物儲存地區、林業(yè)地區、空氣污染地區等地圖圖層，識別新增建筑物、污染地區以及風(fēng)險地區，并通過(guò)與相關(guān)信息的結合，提出新增道路和居民點(diǎn)的建議等。研究表明地理信息系統是整合規劃者、管理者和決策者等不同類(lèi)型(不同尺度、不同時(shí)段和不同標準數據的集成)和不同學(xué)科的數據的有效工具�；�礎地理信息系統數據與相關(guān)的地震、氣候、地質(zhì)、水資源以及其他數據相結合對發(fā)現城市發(fā)展問(wèn)題保障城市安全具有一定作用。

　　5、城市發(fā)展、住房與城市更新是城市規劃關(guān)注的內容�？夏醽喌腅unice MACHARIA分析了Nairobi山上地區商業(yè)用地區的發(fā)展情況，包括交通、公園、水和衛生設施、廢物管理、能源、通訊技術(shù)、安全系統、防災管理等。認為城市規劃的合理編制、有效實(shí)施及監測是城市建設有效進(jìn)行的保障。同時(shí)，包括所有的服務(wù)提供者、發(fā)展商、居民以及其他利益相關(guān)者的參與是規劃綜合性、持續性以及環(huán)境友好型的保障。土耳其的Saban INAM對可持續發(fā)展過(guò)程中城市土地政策的重要性進(jìn)行了分析。伴隨全球化的進(jìn)程，世界社會(huì )、經(jīng)濟和技術(shù)的發(fā)展，土耳其的城市也經(jīng)歷了快速的發(fā)展和轉型，也存在規劃不足、基礎設施滯后、城市環(huán)境惡化等問(wèn)題，其中城市生活方式的轉變與資源短缺的矛盾構成城市可持續發(fā)展的主要門(mén)檻。研究表明政治家、決策者、規劃者、公眾尤其是年輕人以及兒童、媒體、教育機構和非政府組織等的意愿非常重要。應該發(fā)揮制度和組織的作用，保護自然資源環(huán)境，完善規劃和決策的過(guò)程，增加規劃的公眾參與程度，提高規劃的實(shí)施效果。尼日利亞的Ibrahim Usman JIBRIL等研究了Abuja市的住房需求與分配問(wèn)題。文章分析了2000–2003,2004–2007以及 2008–2011三個(gè)不同階段住房發(fā)展規劃的情況，認為最重要的挑戰是不合理的規劃以及不及時(shí)的規劃監測，違反城市規劃的案例比比皆是，公共服務(wù)設施未能得到足夠的保障。許多發(fā)展商沒(méi)有詳細的土地利用規劃和工程設計規劃作為基礎，憑借規劃許可而進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。也有的開(kāi)發(fā)商在出售房地產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)各種方式逃避?chē)�家的稅收，諸如此類(lèi)的問(wèn)題。

　　四、體會(huì )和收獲

　　(一)搭建了宣傳我國土地管理工作成就的新平臺。改革開(kāi)放30年來(lái)，我國在土地管理方面取得了一系列具有中國特色的鮮活經(jīng)驗，形成了比較完善的土地管理體系，如何讓外界充分了解我們的成就，系統推出我國的先進(jìn)經(jīng)驗，是我們當前面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。隨著(zhù)中國土地學(xué)會(huì )成功加入FIG并逐步融入該組織的工作, 為解決這個(gè)問(wèn)題提供了一個(gè)良好的平臺。我們可以充分利用這個(gè)國際平臺，與世界各國從事土地調查、管理、規劃、測量、信息等專(zhuān)業(yè)工作者的團體和國家機構，討論共同關(guān)注的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，展開(kāi)國際專(zhuān)業(yè)合作，宣傳我們在土地管理領(lǐng)域的成就，推廣科學(xué)研究成果等方式，引進(jìn)國際先進(jìn)經(jīng)驗，不斷推進(jìn)我國的土地管理事業(yè)健康發(fā)展，擴大我國土地管理專(zhuān)業(yè)及規劃科學(xué)在國際上的地位與影響。

　　(二)學(xué)習了不同國家和地區土地管理的先進(jìn)經(jīng)驗。大會(huì )交流涉及面非常寬，基本上可以通過(guò)交流，把握國際上關(guān)于土地管理和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的動(dòng)向與趨勢，對于我們拓展思路、開(kāi)闊視野具有重要作用。地籍管理方面產(chǎn)權問(wèn)題依然是各國關(guān)注的重點(diǎn)，三維地籍已經(jīng)開(kāi)始成為很多國家的新寵，志愿者地理信息對傳統土地管理理念的沖擊、不動(dòng)產(chǎn)評估的理論和實(shí)踐方面出現的新動(dòng)向以及這種變化對我國今后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的建設和完善都將從不同的角度提供經(jīng)驗。

　　(三)初步了解了FIG的組織管理模式。FIG經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展歷程，形成了比較系統的管理制度，例如會(huì )員分級分類(lèi)管理制度，新入會(huì )會(huì )員的嚴格審核制度，年度工作周會(huì )議制度，會(huì )員代表大會(huì )制度等等。這些制度在實(shí)踐中嚴格加以執行，例如“會(huì )員必須參加FIG活動(dòng)，三次不到就除名”的規定，確保了組織的活力。FIG年會(huì )的承辦方在四年前就通過(guò)競標的方式確定，這種方式既保證會(huì )議組織者本身具備的實(shí)力，又確保了大會(huì )可以準備的十分充分。善于充分借助各方力量，本次大會(huì )共有100多個(gè)國家和地區近2000名代表參會(huì )，期間還組織了多場(chǎng)全體或分組活動(dòng)，辦好這樣規模的大會(huì )，組委會(huì )除了充分發(fā)揮會(huì )議秘書(shū)處的優(yōu)勢之外，還充分借助志愿者的力量，起到了非常好的效果。同時(shí)，應用網(wǎng)絡(luò )平臺進(jìn)行大會(huì )的組織，起到了事半功倍的效果。FIG開(kāi)發(fā)了功能比較完善的國際互聯(lián)網(wǎng)平臺，年會(huì )通知的發(fā)布、會(huì )員的登記注冊、大會(huì )的報名、論文的提交和審核，會(huì )議的具體安排，會(huì )議手冊編制發(fā)布，均通過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺予以發(fā)布，節省了大量的人力物力，同時(shí)，基本實(shí)現了參會(huì )人員只需憑借一本會(huì )議指南，就可以知道會(huì )議的所有細節。另外，年會(huì )允許有興趣的企業(yè)在現場(chǎng)設立展臺，展示各自的產(chǎn)品，把年會(huì )和商務(wù)活動(dòng)結合在一起，也為我們今后開(kāi)展類(lèi)似活動(dòng)提供了有益經(jīng)驗。

　　五、幾點(diǎn)建議

　　(一)進(jìn)一步提升中國土地學(xué)會(huì )對外交流能力。盡快通過(guò)土地學(xué)會(huì )的平臺建立起與FIG相對應的工作機構，做好與該組織各項工作的對接。強化組織建設和制度建設，逐步形成比較系統的中國土地學(xué)會(huì )與FIG合作交流管理制度，以及對外合作交流的制度體系。以共同關(guān)注的問(wèn)題為紐帶，積極拓展與FIG各國會(huì )員單位的聯(lián)系。充分利用FIG網(wǎng)絡(luò )，積極建立與其它國際組織和機構或與其它國家的土地管理機構的聯(lián)系，拓寬對外交流渠道。

　　(二)進(jìn)一步發(fā)揮中國土地學(xué)會(huì )在FIG中的作用。不斷選派專(zhuān)家充實(shí)到FIG各個(gè)分技術(shù)委員會(huì )中去，不斷提升在FIG中的話(huà)語(yǔ)權。實(shí)時(shí)關(guān)注FIG工作，動(dòng)態(tài)跟蹤FIG活動(dòng)，積極選派有代表性和廣泛性的代表參加FIG活動(dòng)。積極組織國內專(zhuān)家投稿，提升我國專(zhuān)家學(xué)者在FIG大會(huì )上的論文數量和水平。強化與FIG組織的日常聯(lián)系，交流工作動(dòng)態(tài)，進(jìn)一步增進(jìn)相互了解。

　　(三)積極申辦大會(huì )或專(zhuān)題交流活動(dòng)。從分委員會(huì )的學(xué)術(shù)會(huì )議或分委員會(huì )的年度工作會(huì )議開(kāi)始，循序漸進(jìn)，逐步申辦各類(lèi)各級的FIG會(huì )議。首先可就國內土地管理和空間信息技術(shù)應用普遍關(guān)注的問(wèn)題，在中國組織專(zhuān)題學(xué)術(shù)交流，請FIG專(zhuān)家來(lái)華參加學(xué)術(shù)交流，不斷擴大我國在FIG中的影響。其次，在條件允許的情況下，可以從各技術(shù)分會(huì )的專(zhuān)題研討會(huì )入手，積極申辦FIG相關(guān)活動(dòng)，促進(jìn)我國土地管理與國際接軌，展示我國土地管理巨大成就，推出專(zhuān)家，擴大影響，并逐步積累承辦國際活動(dòng)的經(jīng)驗。幾年后待時(shí)機成熟可考慮主辦年度工作周會(huì )議。

　　(四)全面培養打造土地管理國際型專(zhuān)家。加強年輕人培養，把外語(yǔ)水平高、業(yè)務(wù)能力強、具有培養潛力的年輕專(zhuān)家不斷充實(shí)到FIG各個(gè)分技術(shù)委員會(huì )中去。全面培養提升業(yè)務(wù)人員的英語(yǔ)水平，適當時(shí)候可開(kāi)展集中培訓，提高國際交流的主動(dòng)性、合作的互動(dòng)性。積極參加國際會(huì )議和國際研討，以此鍛煉外派專(zhuān)家的能力。

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