房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 1
一、總 論
1.項目建設背景
南方A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿(mǎn)足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng )建新型城市住宅小區，該公司經(jīng)過(guò)全面認真的市場(chǎng)調研，對項目區位環(huán)境進(jìn)行反復的分析比較，根據自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠(chǎng)區內，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區。佳園一期銷(xiāo)售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機。
根據A市城市規劃發(fā)展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠(chǎng)以定點(diǎn)拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠(chǎng)33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產(chǎn)業(yè)結構調整的有關(guān)要求，A市D廠(chǎng)搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區內。
該項目初步方案設計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書(shū)已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開(kāi)展。
2.項目概況
(1)項目名稱(chēng)：“佳園二期”項目。
(2)建設地點(diǎn)：A市白龍路。
(3)建設單位：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級：城市綜合開(kāi)發(fā)二級。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規模，積累了城市住宅小區開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng )出了佳園小區品牌效應，在A(yíng)市房地產(chǎn)行業(yè)站穩了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展�！凹褕@二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。
(10)資金來(lái)源：本項目建設資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內部收益率為19.8%，財務(wù)凈現值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬(wàn)元。財務(wù)分析結果表明，項目的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[2000]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書(shū)的批復》；
(2)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市D廠(chǎng)簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》；
(3)A市規劃設計院《白龍路沿線(xiàn)控制性詳細規劃》；
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》；
(5)白龍寺片區地質(zhì)勘探資料；
(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》；
(7)省審計事務(wù)所驗資證明；
(8)A市城市合作銀行資金證明；
(9)國家計委《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數(第二版)》；
(10)建設部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書(shū)批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價(jià)等。
5. 研究結論及建議
本項目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項目，符合國家城鎮住宅開(kāi)發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場(chǎng)建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶(hù)型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場(chǎng)分析預測，項目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財務(wù)分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠(chǎng)生產(chǎn)用地，對盤(pán)活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，有明顯的社會(huì )效益。
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時(shí)，對初步確定的住宅戶(hù)型和功能標準再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據市場(chǎng)變化作出更為準確的市場(chǎng)定位，調整戶(hù)型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設成本，盡量減小項目風(fēng)險。
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標
“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見(jiàn)表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
序號 項目名稱(chēng) 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區綠化率 % 40以上
5 戶(hù)均面積 多層住宅 平方米/戶(hù) A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶(hù) 260
6 地下停車(chē)庫車(chē)位 30平方米/車(chē)位 500個(gè)15000平米
7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車(chē)庫 元/位 7500
9 建設投資 萬(wàn)元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務(wù)內部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務(wù)凈現值(稅前) 萬(wàn)元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰略
1、當前住宅市場(chǎng)現狀
進(jìn)入2000年以來(lái)，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現平穩發(fā)展的態(tài)勢。主要表現在：
(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀(guān)調控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長(cháng)的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個(gè)百分點(diǎn)以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點(diǎn)正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
(4)房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應突出，三級市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。
2、A市商品房現狀與市場(chǎng)需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊藏著(zhù)巨大的需求潛力。根據有關(guān)市場(chǎng)調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買(mǎi)的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A(yíng)市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著(zhù)住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。
再從每戶(hù)住房總建筑面積來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著(zhù)居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開(kāi)發(fā)建設的要求。隨著(zhù)A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件�！熬纷≌谋憩F為：
3.1 住宅市場(chǎng)趨向細分化
隨著(zhù)福利分房制度的結束，個(gè)人購房將成為住宅消費市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話(huà)說(shuō)，住宅細分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對一些消費群體，推出高標準、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60%以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細分化。對住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對規劃、設計、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應隨之提高。
3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代
隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀(guān)環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì )逐漸認識到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì )上，許多購房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區位轉向開(kāi)發(fā)商的品牌�！凹褕@一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關(guān)資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的.需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實(shí)需求。
(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發(fā)展商貿一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì )的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機構眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著(zhù)多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。
(3)項目區位市場(chǎng)潛力�！凹褕@二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區位優(yōu)勢，并蘊藏著(zhù)巨大的區位市場(chǎng)潛力。
3.3 戶(hù)內智能科技的運用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)
戶(hù)內智能科技的運用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統會(huì )隨著(zhù)未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。
3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著(zhù)不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會(huì )形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規�；l(fā)展
前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規模偏小。目前A市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區、陽(yáng)光小區等開(kāi)發(fā)建設規模都在千戶(hù)以上，具有很強的市場(chǎng)競爭力。住宅開(kāi)發(fā)向規�；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競爭，也促使開(kāi)發(fā)商向規�；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現出來(lái)，并占市場(chǎng)主導地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點(diǎn)和投資手段
隨著(zhù)A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據有關(guān)資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(cháng)42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著(zhù)居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著(zhù)城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點(diǎn)將轉向住房、汽車(chē)消費，這是一個(gè)必然的趨勢。隨著(zhù)居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽(yáng)光小區”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預示著(zhù)未來(lái)商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據的。
4，當前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著(zhù)一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現在以下三個(gè)方面：
(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關(guān)資料統計，A市
空置商品房已達80余萬(wàn)平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶(hù)型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(cháng)的形成過(guò)程。
(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區之間發(fā)展嚴重不平衡�！褕@二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著(zhù)福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險。
5.營(yíng)銷(xiāo)戰略
根據上述分析和本項目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I銷(xiāo)戰略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)�！凹褕@二期”處于C民族園片區，地段位置優(yōu)越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營(yíng)造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區。
5.2 “賣(mài)點(diǎn)”分析
‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優(yōu)越的地段位置和區位優(yōu)勢，小區住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：
(1) 小區規劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突
出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區住宅多樣化戶(hù)型和房屋外觀(guān)的設計，先期發(fā)售的佳園小區最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準
檔次規劃設計和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區“賣(mài)點(diǎn)”還有消費者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。
5.3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標準地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據本項目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I銷(xiāo)推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在A(yíng)市消費者心目中建立了良好的信譽(yù)，對后期項目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利�！凹褕@二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場(chǎng)售樓部、工地現場(chǎng)、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會(huì )、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開(kāi)發(fā)成本。
(2)促銷(xiāo)策略。
1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準備階段；②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；⑤掃尾階段銷(xiāo)售。
應根據不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。
2)銷(xiāo)售對象及銷(xiāo)售時(shí)機。本項目銷(xiāo)售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐A市辦事機構商用或商��；④其他消費者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機根據小區廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。
3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷(xiāo)；④舉辦展銷(xiāo)會(huì )；⑤集團認購；⑥有針對性(銷(xiāo)售對象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì )；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區物業(yè)管理承諾；⑨售樓現場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)(佳園小區效果很好)；⑩其他促銷(xiāo)手段。
5.4定價(jià)策略
(1)價(jià)格定位。
1)根據A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表3-2。
表3-2 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況表
(2000年1、2月)
序號 名稱(chēng) 房屋類(lèi)型 區位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開(kāi)發(fā)區 2520 2880
2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會(huì )旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市2000年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷(xiāo)售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米�！凹褕@二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。
(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買(mǎi)優(yōu)惠；③選擇購買(mǎi)優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷(xiāo)會(huì )期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。
(4)定價(jià)方式。主要按期房?jì)r(jià)、現房?jì)r(jià)、綜合價(jià)、集團購買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂(lè )和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區內開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得�！褕@二期”項目在此選址具有明顯的區位優(yōu)勢和較好的開(kāi)發(fā)建設條件。
2.建設條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著(zhù)“人與自然和諧發(fā)展”居住觀(guān)念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設具有無(wú)可比擬的區位優(yōu)勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網(wǎng)絡(luò )。公共汽車(chē)由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區，坐車(chē)由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到A市機場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(cháng)線(xiàn)，緊接春城路直達A市機場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線(xiàn)---人民路交匯，往南是火車(chē)站，往西至西市區，交通十分便捷。
2.3 建設廠(chǎng)區“五通”條件具備
C民族園片區市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。
供水；設施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。
供電：D廠(chǎng)有現成的變電所(2x315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話(huà)通信網(wǎng)接入
場(chǎng)地：建設場(chǎng)地為D廠(chǎng)內生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區商業(yè)及文化教育配套設施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業(yè)、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀購物廣場(chǎng)是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠(chǎng)生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。
四、建設規模及功能標準
1. 建筑面積和內容
根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫15000平方米。
2. 功能設施標準
2.1建筑使用功能
2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規模"3口戶(hù)為主，戶(hù)結構以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
2000年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。
根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計。
2.2 設施標準
住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關(guān)規范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設計。
(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤門(mén)窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶(hù)門(mén)：復合防盜門(mén)；戶(hù)內門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺：鋁合金封閉式陽(yáng)臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風(fēng)及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。
2.3 住宅戶(hù)型規劃
根據“佳園二期” 區位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規劃為以下3種戶(hù)型：
多層住宅A戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積100平方米。
多層住宅B戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶(hù)型各196套；聯(lián)排低層住宅39套
以上戶(hù)型在下一步單體設計時(shí)，還應根據消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽(yáng)臺、餐廳和書(shū)房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿(mǎn)足規定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見(jiàn)表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱(chēng) 說(shuō) 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統 住宅區
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備
5 照明工程 小區照明
6 通訊工程 普通申話(huà)配線(xiàn)(端子接單元口)
7 火災報警及安全監視 公共場(chǎng)所火災報警，可視防盜門(mén)
8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區
10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設方案
1.建設場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
建設場(chǎng)地為D廠(chǎng)廠(chǎng)區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：場(chǎng)地位于A(yíng)市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據“佳園一期”地質(zhì)勘察結果，場(chǎng)區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據場(chǎng)地水質(zhì)分析結果資料，建筑場(chǎng)區范圍內地下水的化學(xué)類(lèi)型對建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無(wú)腐蝕性。
(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關(guān)于執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關(guān)規定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評價(jià)：依據《巖土工程勘察規范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規范》(GBJll—89)、《土的分類(lèi)標準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內無(wú)不良地質(zhì)現象。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)建筑場(chǎng)地。
2.總體規劃布局
2.1 片區規劃
A市規劃局已對白龍路沿線(xiàn)C民族園片區做過(guò)控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè )和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。
2.2 小區整體規劃設計原則
(1)高綠化低密度；
(2)綜合服務(wù)配套設施齊全；
(3)戶(hù)型設計適應“升級換代”居住要求；
(4)體現小區獨特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車(chē)庫，利用不規則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區設南北兩個(gè)主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺(jué)相呼應，風(fēng)格相協(xié)調。
2.4 交通組織
小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車(chē)出口和人口分別設于小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。
2.5 規劃指標
根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見(jiàn)表3--4。
3.建筑方案設計
本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設計時(shí)需遵循有關(guān)的規范規定，單體設計時(shí)還應符合國家現行的有關(guān)強制性標準的規定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng)) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車(chē) 地上 不停車(chē)
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構思
建設地塊緊連“98傳園小區” ，背靠C民族園，位置居園區中北部�；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng )造符合時(shí)代精神面貌的現代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區，并與“98佳園小區” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統一。
同時(shí)考慮到，由于社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀(guān)念也隨之化，對現代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區的建筑風(fēng)格和形式還應注意不受傳統風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現代構成手法，體現建筑的時(shí)代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設計
(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時(shí)靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關(guān)規范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見(jiàn)表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標
序 號 指標名稱(chēng) 單 位 指 標
1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數 % 80
5 套內建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶(hù)內平均居住人數 人/戶(hù) 3.2
7 居住戶(hù)數 戶(hù) 431
8 居住人數 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設一層車(chē)庫，地下車(chē)庫出人口均為小區北面主出人口，地下車(chē)庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業(yè)標準《汽車(chē)庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關(guān)規定。物業(yè)管理會(huì )所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設計
立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調，表現簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線(xiàn)優(yōu)美和富于變化，并與規劃區內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統一，又具有鮮明的個(gè)性。
4.結構設計
根據“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類(lèi)型：
4.1 基礎選型及處理
(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據實(shí)際地質(zhì)勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過(guò)試樁確定。
4.2 上部結構
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構；地下停車(chē)庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。
5.公用設施方案
本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個(gè)小區配套設施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4；
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動(dòng)消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。
2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。
3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設一組水表裝置。
(3)室內給水和消防給水系統。
1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。
2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統。
(4)室內外排水。
1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統。
1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠(chǎng)內配電室增容后接出，配電房設自動(dòng)化柴油發(fā)電機組作備用電源。
3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠(chǎng)內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統進(jìn)線(xiàn)設專(zhuān)用計量柜，住宅每戶(hù)設專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。
(2)照明及電力設計。
1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內設分戶(hù)箱，按5kW/戶(hù)計算。
2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀(guān)照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶(hù)裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。
3)電力設計：消防設備按消防中心指令開(kāi)停機；通風(fēng)空調系統集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠程控制設備均設置手動(dòng)控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶(hù)每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。
5.4 通風(fēng)空調
(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶(hù)自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設計。地下車(chē)庫設機械排氣系統，設管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。安裝機械排煙系統，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計算)。
5.5 弱電設計
(1)小區通信線(xiàn)路由A市市話(huà)網(wǎng)直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設數據、語(yǔ)音用模塊化插座。
(3)數據語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線(xiàn)。
(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。
(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶(hù)設2～3個(gè)電視用戶(hù)盒。
(6)設火災自動(dòng)報警、消防聯(lián)動(dòng)系統和緊急廣播系統。
6.消防
(1)建筑物周?chē)O環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。
(2)地下停車(chē)庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。
(3)小區室外按規范設消火栓。
(4)地下車(chē)庫按國家有關(guān)規范設置防火分區。
(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿(mǎn)足消防的要求。
7.環(huán)境保護
本工程主要污染源是地下停車(chē)庫汽車(chē)排放的尾氣對地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時(shí)對有關(guān)功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。
六、項目實(shí)施進(jìn)度安排
本項目計劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內建成。建設進(jìn)度計劃如下：
2000年1月20日：項目建議書(shū)批復。
2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報告并報批。
2000年5月—2000年7月：建筑方案設計。
2000年8月：綜合管網(wǎng)設計。
2000年9月～2000年11月：施工圖設計。
2000年12月：報建、領(lǐng)取建設規劃許可證。
2001年1月：工程開(kāi)工。
2001年3月：完成投資25%，開(kāi)始預售。
2001年8月：主體工程斷水。
2001年12月—2002年2月：?jiǎn)误w工程驗收。
2002年1月—2002年3月：分項工程驗收。
2002年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務(wù)評價(jià)有關(guān)取費要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區” 項目投資估算 單位：萬(wàn)元
序號 項 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進(jìn)度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎設施建設費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設施建設費 280 50 100 130
6 開(kāi)發(fā)間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷(xiāo)售費用 713 50 250 250 163
9 開(kāi)發(fā)期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預見(jiàn)費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 2011 522
2.資金籌措
本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項目資本金；按國家對商品房銷(xiāo)售有關(guān)規定，不足資金可以從預售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格
根據工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫每個(gè)車(chē)位75000元，按80%即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計。
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計劃
本項目計劃在3年內完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計劃見(jiàn)表3-7表。
表3-7 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車(chē)場(chǎng) 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。
考慮小區臨時(shí)停車(chē)的需要，20%的地下停車(chē)庫車(chē)位，用于租賃，由小區物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元；第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見(jiàn)表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費；
營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)
城市維護建設稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預見(jiàn)費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。
項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時(shí)凈現值可達517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
在項目計算期內，各期資金的來(lái)源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項目計算期內，項目的資產(chǎn)負債結構是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jì)r(jià)格、租房?jì)r(jià)格和預售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jì)r(jià)格兩個(gè)因素對項目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jì)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負值；投資回收期則增加到3.5和3.?年；租
房?jì)r(jià)格和預售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動(dòng)均不應超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動(dòng)幅度(%)
內部收益率(%) 凈現值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房?jì)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房?jì)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(dòng)(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房?jì)r(jià)格；2--預售款回籠進(jìn)度；3一租房?jì)r(jià)格；
4--基準收益率；5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點(diǎn)分析
為考察對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jì)r(jià)格、土地費用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元；每平方米售房?jì)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元；土地費用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表3--10
表3-10 臨界點(diǎn)分析表
敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)
全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281
售房?jì)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟指標
本項目的主要經(jīng)濟指標見(jiàn)表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟指標表
序號 名 稱(chēng) 單位 數據 備注
�、�11.11.2 建設規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng) 出租房地下停車(chē)場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 761007310050960101401200030003000
�、�123456789 經(jīng)濟數據 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 1762317623800096234418243347262620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
�、�12345676 財務(wù)評價(jià)指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826.926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場(chǎng)風(fēng)險分析
(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現了住房供過(guò)于求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房?jì)r(jià)超過(guò)消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房?jì)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jì)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--2000元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷(xiāo)售房?jì)r(jià)是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢是供大于求，價(jià)格走低，銷(xiāo)售相對低迷，但隨著(zhù)國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實(shí)際購買(mǎi)力處于上升趨勢，從長(cháng)遠看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為保證項目成功，開(kāi)發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險。
(2)做好方案規劃。項目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環(huán)境規劃、戶(hù)型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶(hù)型的設計上贏(yíng)得消費者，減小項目的市場(chǎng)風(fēng)險。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險分析
(1)本項目主要應加強市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險。
(2)在項目實(shí)施中還應優(yōu)化設計，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開(kāi)發(fā)建設成本費用；降低投資成本。從財務(wù)評價(jià)分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現值139萬(wàn)元，增長(cháng)36.5%；反之，利潤減少，銷(xiāo)售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預期回籠廠(chǎng)消減金融財務(wù)風(fēng)險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬(wàn)元)
序號 項 目 總投資 估算說(shuō)明
1 開(kāi)發(fā)建設投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開(kāi)發(fā)間接費管理費用銷(xiāo)售費用開(kāi)發(fā)期稅費其他費用不可預見(jiàn)費財務(wù)費用 4500647205471322801092857131305441230
2 經(jīng)營(yíng)資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 2011 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調節稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用 1762317623 71427142 79497949 20112011’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 2011 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(cháng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 2011 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車(chē)位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷(xiāo)售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160 19382300827
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷(xiāo)售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車(chē)位) 單位租金(元/車(chē)位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷(xiāo)售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷(xiāo)) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營(yíng)費用 78 12 21 22 22
4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費用
5 自營(yíng)部分折舊、攤銷(xiāo)
6 自營(yíng)部分財務(wù)費用
7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務(wù)現金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費用 出租房經(jīng)營(yíng)費用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 176237812153801034 7142811968 7949443133379 201112523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現金流量累計凈現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務(wù)凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務(wù)現金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 資本金 預售(租)收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費用 出租房經(jīng)營(yíng)費用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長(cháng)期借款本金償還 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 800096237812153801034 6400742811968 16006349443133379 20111252317]448 5222116257137 2231 2231
3 凈現金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362
4 累計凈現金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099
計算指標 內部收益率(FIRR) 13.1% 財務(wù)凈現值(FNPV) -203 基準收益率(/。) 15.00%
附表3-8 資金來(lái)源與運用表 單位： 萬(wàn)元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
l 資金來(lái)源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12 商品房銷(xiāo)售收人房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(cháng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉售收入 2193；1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340
2 資金運用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27
2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營(yíng)固定資產(chǎn)建設期利息房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費用 自營(yíng)部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營(yíng)費用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 自營(yíng)資產(chǎn)長(cháng)期借款本金償還自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還房地產(chǎn)長(cháng)期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 1762378121538010341616 714281196864 7949443133379415 201112523171448701 522：2116257137214 2231222 22311
3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361
4 累計盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483
附表3-9 資產(chǎn)負債表 單位： 萬(wàn)元
序 號 項 目 1 2 3 4 5 6
1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483
1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應收賬款 存貨 現金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143
2 負債及所有者權益 6474 8429 8639 8702 8482 8483
2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流動(dòng)負債總額 應付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計所有者權益 資本金 資本公積金 . 累計盈余公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483
比率指標 資產(chǎn)負債率(%) 流動(dòng)比率(%) 速動(dòng)比率(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 2
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在土地上進(jìn)行房屋建設的過(guò)程，它涉及到土地開(kāi)發(fā)、規劃設計、施工建設等多個(gè)階段。在當今社會(huì )，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快和人口增長(cháng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為了一個(gè)備受關(guān)注的領(lǐng)域。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到大量的資金投入和前期規劃，因此在開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究顯得尤為重要。
一、市場(chǎng)需求分析
在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，首先需要對目標市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的調研分析。通過(guò)對當地人口結構、收入水平、購房意愿等方面的.調查，可以更準確地把握市場(chǎng)的需求狀況。例如，如果目標市場(chǎng)是高端人群，則需要開(kāi)發(fā)高檔住宅項目；如果目標市場(chǎng)是年輕人群體，則需要開(kāi)發(fā)適合他們的公寓或小戶(hù)型房屋。只有充分了解市場(chǎng)需求，才能在后續的開(kāi)發(fā)過(guò)程中更好地滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，從而提高項目的銷(xiāo)售率。
二、土地資源評估
土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎，也是最具價(jià)值的資源之一。在選擇土地時(shí)，需要考慮土地的位置、規劃條件、自然環(huán)境、土地所有權等因素。此外，還需要對土地的開(kāi)發(fā)潛力進(jìn)行評估，包括土地的可開(kāi)發(fā)性、周邊配套設施、交通便利程度等。只有對土地資源進(jìn)行全面評估，才能確定是否適合開(kāi)發(fā)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)的潛在價(jià)值。
三、財務(wù)預算及風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目通常需要巨額資金的投入，因此在開(kāi)發(fā)前需要進(jìn)行財務(wù)預算，評估項目的投資回報周期和風(fēng)險。通過(guò)對資金投入、開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售預期等方面進(jìn)行詳細的預算，可以更好地掌握項目的盈利能力和風(fēng)險狀況。同時(shí)，還需要對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、政策法規等因素進(jìn)行綜合評估，以降低項目的風(fēng)險。
四、項目規劃與設計
在確定項目可行性之后，需要進(jìn)行項目規劃與設計。這包括對項目的總體布局、建筑風(fēng)格、功能定位等方面進(jìn)行規劃，以確保項目能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和未來(lái)發(fā)展需求。同時(shí)，還需要對項目的施工工藝、環(huán)保要求、安全標準等方面進(jìn)行設計，以保證項目的質(zhì)量和可持續發(fā)展。
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是一個(gè)系統工程，需要對市場(chǎng)需求、土地資源、財務(wù)風(fēng)險以及項目規劃等多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。只有通過(guò)全面的研究和分析，才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的順利推進(jìn)和成功落地。希望本報告能夠為相關(guān)投資者和開(kāi)發(fā)商提供參考，指導其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域取得更好的成果。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 3
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場(chǎng)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)建設的要求。我們在相關(guān)部門(mén)的精心指導下，我公司對建設開(kāi)發(fā)項目積極開(kāi)展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽；尤其對項目建設的可行性進(jìn)行了深入細致的調查研究和全面論證；同時(shí)，邀請省內外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑規劃專(zhuān)家進(jìn)行了精心的規劃設計和方案選評；經(jīng)征求有關(guān)各方意見(jiàn)，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下流通現代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿行業(yè)向更深層次發(fā)展；是xx市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)項目選址及地緣環(huán)境
項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊；
項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)項目規模建設周期
規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶(hù)。計劃總投資9800萬(wàn)元，計劃建設周期三年。
二、實(shí)施可行性分析
(一)根據經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開(kāi)放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開(kāi)放，長(cháng)期來(lái)，我國單一向東發(fā)展，沿海開(kāi)放的經(jīng)濟格局，在黨中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿易區建設行動(dòng)計劃，加快建設“五大xx”、構筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開(kāi)始了“邊緣”向對外開(kāi)放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優(yōu)勢，而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎。面對如此難得的時(shí)代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。
(二)項目建設的市場(chǎng)分析
云南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來(lái)旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無(wú)疑會(huì )給我們項目的開(kāi)發(fā)建設帶來(lái)極好的契機。
1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過(guò)民間訪(fǎng)問(wèn)、調查發(fā)現其中有相當的客戶(hù)，他們看好xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會(huì )的安定和文明及和諧的社會(huì )環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據國內外客戶(hù)向我們提供分析情況看愿在xx購買(mǎi)花園式住宅。
2、住房消費市場(chǎng)的調查分析。xx市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著(zhù)兩岸肥沃的土地，哺育著(zhù)兩國的二十幾萬(wàn)邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬(wàn)，流動(dòng)人口4萬(wàn)。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長(cháng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬(wàn)人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買(mǎi)力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優(yōu)越。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時(shí)期福利分房，按標準住房的觀(guān)念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調查中發(fā)現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢(qián)提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。隨著(zhù)“單位人”這一觀(guān)念的弱化，“社會(huì )人”享受社區服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。開(kāi)發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶(hù)型的住宅，是有市場(chǎng)前景的。
由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無(wú)僅有，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當的外來(lái)居民是在xx經(jīng)商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著(zhù)分散零星和不確定性，但且有一定的市場(chǎng)潛力，問(wèn)題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。
三、項目?jì)热?/strong>
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時(shí)建設與之相配套的公共建筑和會(huì )所。
1、花園式住宅小區在規劃建筑上著(zhù)力于地方特色。既要體現亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現代氣息和時(shí)代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的'多層和高層住宅，又不同于散亂無(wú)章xx度的民居住宅；在滿(mǎn)足統一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統一。在建筑的空間構圖、創(chuàng )意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構圖實(shí)現連續有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會(huì )”的現代理念。體現出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。xx市是一個(gè)四季長(cháng)青的美麗城市，小區的環(huán)境在滿(mǎn)足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，
進(jìn)而豐富大環(huán)境的內涵；對活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結合，進(jìn)而實(shí)現環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò )，對供水、排污、電力、通訊、有線(xiàn)電視、信息寬帶等系統的所有管線(xiàn)按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車(chē)流、人流交通路網(wǎng)的規劃應滿(mǎn)足小區內交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動(dòng)車(chē)，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò )。
4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶(hù)。其中：A型戶(hù)224㎡/戶(hù)有20戶(hù)，B型戶(hù)264㎡/戶(hù)有69戶(hù)，C型戶(hù)275㎡/戶(hù)有15戶(hù)，D型戶(hù)290㎡/戶(hù)有11戶(hù)，四種戶(hù)型的別墅共115戶(hù)，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶(hù)，戶(hù)均166.8㎡/戶(hù)，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡；合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%；綠化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：
�、倩A設施投入867.3萬(wàn)元；
�、诰G化環(huán)境投入646.8萬(wàn)元；
�、劢ㄖ度�6438.6萬(wàn)元；
�、懿豢深A見(jiàn)投資238.5萬(wàn)元(按以上三項之和的3%)；
�、萘鲃�(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。
合計投資約人民幣9791.2≈9800萬(wàn)元。
四、項目建設計劃
我們將根據州內的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實(shí)施，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開(kāi)發(fā)完成，建設周期三年，具體計劃是：
1、20xx年投入2450萬(wàn)元，承付土地出讓金1300萬(wàn)元，用1150萬(wàn)元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬(wàn)元，建成4.5萬(wàn)㎡住宅，可入住110戶(hù)，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬(wàn)元，建成4.6萬(wàn)㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶(hù)，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬(wàn)元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬(wàn)元。
1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。
2、通過(guò)招商引資、預約、預售實(shí)現籌資2000萬(wàn)元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動(dòng)到20xx年，用10個(gè)月的時(shí)間加強銷(xiāo)售力度實(shí)現。
3、向銀行貸款2000萬(wàn)元。20xx年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。
4、20xx年實(shí)現銷(xiāo)售3500萬(wàn)元(扣除預約預售2000萬(wàn)元)實(shí)際籌資1500萬(wàn)元。
5、20xx年實(shí)現銷(xiāo)售3300萬(wàn)元，售房率達到60%以上，除用于歸還2000萬(wàn)元貸款外，可有效投入后續開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。
該項目按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，6000萬(wàn)元流動(dòng)資金可保證實(shí)現全部開(kāi)發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營(yíng)運方式，保證開(kāi)發(fā)計劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項目的順利實(shí)施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，全權承擔項目的開(kāi)發(fā)建設，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現代企業(yè)制度要求和現代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營(yíng)、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務(wù)，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時(shí)，自覺(jué)執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導監督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規則規范公司行為。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開(kāi)發(fā)、精英管理、開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)xx。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設中，實(shí)現碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng )新鑄發(fā)展。畫(huà)意燃詩(shī)情，實(shí)干創(chuàng )一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。
七、效益與風(fēng)險分析
(一)、預期效益
1、企業(yè)利潤，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數及社會(huì )平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現利潤。
2、對當地國民經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬(wàn)元，按20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動(dòng)xx經(jīng)濟增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據投入產(chǎn)出模式測算，每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷(xiāo)售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接�？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬(wàn)元，高居榜首，其次是建材、制造、開(kāi)采、商業(yè)、運輸等行業(yè)，9800萬(wàn)元的房地產(chǎn)投資，對拉動(dòng)當地消費需求，增加就業(yè)，保持社會(huì )穩定，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會(huì )效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬(wàn)元，(200畝X3萬(wàn)元/畝)。增加建筑稅收(建筑營(yíng)業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬(wàn)元，同時(shí)拓展了稅源。
(二)風(fēng)險分析
1、國內市場(chǎng)變化的風(fēng)險
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結構性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買(mǎi)商鋪又買(mǎi)不起；另一方面，近兩年來(lái)的商住樓空置率居高不下，據有關(guān)資料顯示；截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見(jiàn)，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門(mén)已相繼出臺了若干宏觀(guān)調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構；嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項目；大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構；嚴格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發(fā)揮金融對房地主市場(chǎng)的調控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀(guān)管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項目，無(wú)疑是一大風(fēng)險信號。
我們必須審時(shí)奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀(guān)實(shí)際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂(lè )觀(guān)、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計劃。
2、不確定因素風(fēng)險
房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開(kāi)放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大；我們應當充分的注意到時(shí)下的中國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場(chǎng)定位。要充分認識到，拉動(dòng)市場(chǎng)消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著(zhù)力做好當地常住居民，尤其是個(gè)體工商業(yè)者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進(jìn)一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進(jìn)購房消費；同時(shí)，要做好消費導向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量?jì)?yōu)良(包括戶(hù)型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區，占領(lǐng)和開(kāi)拓xx的住宅房市場(chǎng)。
3、公司自身的弱勢
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開(kāi)發(fā)、投資巨大，也存在鞭長(cháng)莫及的弱勢，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)，謹慎操作。必須以改革創(chuàng )新的思維對公司實(shí)施戰略改造。對經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩步推進(jìn)、調整及時(shí)、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是一個(gè)需要歷經(jīng)數年的中長(cháng)期項目，無(wú)論建設規模，還是投資規模，對一個(gè)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導下，在社會(huì )各界和有關(guān)專(zhuān)家的支持幫助下，我們有信心、有能力開(kāi)發(fā)建設好。
經(jīng)廣泛深入的調查研究和全面論證，同時(shí)，我公司通過(guò)一年富有成效的工作，目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟合作區給予大力支持。
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