土地價(jià)值評估報告
土地估價(jià)報告
第一部分 摘要
一、估價(jià)項目名稱(chēng)
位于XXX的XX畝土地使用權價(jià)格評估。
二、委托估價(jià)方
�、�
三、估價(jià)目的
為了ⅩⅩ公司能滿(mǎn)足對土地的投資開(kāi)發(fā)需要，依據國家標準《城鎮土地估價(jià)規程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權進(jìn)行估價(jià)，提供委估對象在估價(jià)基準日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據。
四、估價(jià)基準日
XX年X月X日。
五、宗地的描述
綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例，采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結果為估價(jià)對象無(wú)權屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
六、估價(jià)結果
估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權價(jià)格采用市場(chǎng)法測算，估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對象的國有出讓土地使用權價(jià)格為： 土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元 單位地價(jià)：505.175(萬(wàn)元/ 畝)
七、估價(jià)師簽名
第二部分 評估的過(guò)程
待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其X年X月X日的市場(chǎng)價(jià)格。我們通過(guò)收集有關(guān)數據資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。
1、進(jìn)行交易情況修正 經(jīng)調查，未發(fā)現交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無(wú)需修正。
2、進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據調查，X年X月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則： 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數=104/100=1.04
3、進(jìn)行區域因素修正 采用打分法，可參照下表的有關(guān)數據判斷。 根據各個(gè)區域的具體情況進(jìn)行打分，以被評估對象的各個(gè)因素的分值為標準值，即以打滿(mǎn)分處理，以下為被評估對象的具體情況。
則A地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：
...
B地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：
...
C地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：
...
于是可以得到： 交易實(shí)例A區域因素修正系數=100/176=0.568 交易實(shí)例B區域因素修正系數=100/206=0.485 交易實(shí)例C區域因素修正系數=100/144=0.694 4、進(jìn)行個(gè)別因素修正
(1)關(guān)于面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的.價(jià)格會(huì )比A、B交易實(shí)例價(jià)格低6%，估宗地的價(jià)格會(huì )比C交易實(shí)例價(jià)格高3%。 經(jīng)過(guò)計算得到面積修正系數為： 交易實(shí)例A的面積修正系數=0.94 交易實(shí)例B的面積修正系數=0.94 交易實(shí)例C的面積修正系數=1.03 (2)關(guān)于容積率因素的修正: 經(jīng)收集有關(guān)數據資料進(jìn)行統計分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是： 容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例A的容積率修正系數=100/140=0.714 交易實(shí)例B的容積率修正系數=100/275.2=0.363 交易實(shí)例C的容積率修正系數=100/104=0.962 個(gè)別因素修正系數計算如下： 交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數=0.94×0.714=0.671 交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數=0.94×0.363=0.341 交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數=1.03×0.962=0.991 5.計算比準價(jià)格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬(wàn)元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬(wàn)元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬(wàn)元/ 畝) 6.采用算術(shù)平均法求得評估結果 由于B實(shí)例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評估結果。故宗地D的評估結果為： 待估宗地評估價(jià)值(單價(jià))=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬(wàn)元/ 畝) 待估宗地評估價(jià)值(總價(jià))=505.175×49.216=24862.69萬(wàn)元
第三部分 土地估價(jià)結果
一、估價(jià)依據
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)等法律法規，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。
二、土地估價(jià)
1、估價(jià)原則
地產(chǎn)評估應遵循公開(kāi)、公正、公平的工作原則，同時(shí)應根據估價(jià)目的和選用的估價(jià)方法，在估價(jià)過(guò)程中把握適用的經(jīng)濟原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動(dòng)原則等原則，使得在估價(jià)過(guò)程中，要按照國家和地方的有關(guān)規定，恪守客觀(guān)、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評估。做到評估過(guò)程合理，評估方法科學(xué)，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。
2、估價(jià)方法
根據“城鎮土地估價(jià)規程”和估價(jià)人員現場(chǎng)查勘，對估價(jià)對象和參考示例進(jìn)行的特點(diǎn)及宗地所處區域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結 合估價(jià)對象的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)比較法評定土地價(jià)格。
3、估價(jià)結果
估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權價(jià)格采用市場(chǎng)比較法測算，估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對象的國有出讓土地使用權價(jià)格為： 土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元 單位地價(jià)：505.175(萬(wàn)元/ 畝)
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