股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告

　　以下內容摘自資產(chǎn)評估報告書(shū)，欲了解本項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書(shū)全文。

　　為北京××置業(yè)有限公司擬轉讓其持有的武漢××置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢××”)股權給北京××商廈股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“××商廈股份”)事宜，北京××資產(chǎn)評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，對股權轉讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)和相關(guān)負債進(jìn)行了評估，為股權轉讓之經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。

　　根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、公正和客觀(guān)的原則及必要的評估程序，本公司的評估人員對委托評估的資產(chǎn)及相關(guān)負債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對項目所涉及的武漢××置業(yè)有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估。

　　本次評估主要采用成本法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

　　在基準日2005年11月30日持續經(jīng)營(yíng)的前提下，武漢××置業(yè)有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，調整后賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，評估后資產(chǎn)總額為30579.71萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為9602.57萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評估減值為397.43萬(wàn)元，減值率為3.97%。

　　項目 帳面價(jià)值 調整后帳面值 評估價(jià)值 增減值 增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動(dòng)資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　長(cháng)期投資 2 0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產(chǎn) 3 30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4 0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設備 5 0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6 30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無(wú)形資產(chǎn) 7 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權 8 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產(chǎn) 9 0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產(chǎn)總計 10 30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動(dòng)負債 11 4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長(cháng)期負債 12 16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負債總計 13 20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產(chǎn) 14 10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本項目評估基準日為2005年11月30日，所揭示的評估結論僅對武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓之經(jīng)濟行為有效，資產(chǎn)評估結果使用有效期為自評估基準日起一年，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。

　　評估報告的使用者應注意特別事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。

　　法定代表人：孫×× 注冊資產(chǎn)評估師：孫××

　　注冊資產(chǎn)評估師：齊××

　　北京××資產(chǎn)評估有限責任公司

　　二○○六年三月二十日北京××資產(chǎn)評估有限責任公司 3

　　武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告書(shū)

　　武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓項目

　　資產(chǎn)評估報告書(shū)

　　××評報字(2006)第033-3號

　　北京××資產(chǎn)評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對股權轉讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估。本公司的評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)及負債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)在2005年11月30日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　(一)委托方：北京××商廈股份有限公司

　　1.企業(yè)名稱(chēng)：北京××商廈股份有限公司

　　2.注冊地址：北京市××區××南路50號

　　3.法定代表人：徐××

　　4.注冊資金：人民幣24920萬(wàn)元整

　　5.企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司

　　6.經(jīng)營(yíng)范圍：銷(xiāo)售百貨、針紡織品、包裝食品、副食品、糧食(限零售)、飼料、工藝美術(shù)品、珠寶首飾、銀飾品、花卉、家具、日用雜品、土產(chǎn)品、五金交電化工(不含危險化學(xué)品)、電子計算機軟硬件及外部設備、傳真機、移動(dòng)電話(huà)、尋呼機及配件、飲食炊事機械、制冷空調設備、勞保用品等。

　　(二)資產(chǎn)占有方：武漢××置業(yè)有限公司

　　1.企業(yè)名稱(chēng)：武漢××置業(yè)有限公司

　　2.注冊地址：武漢市硚口區大通巷16號

　　3.法定代表人：羅志偉

　　4.注冊資金：人民幣壹億元整

　　5.企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司

　　6.經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售;物業(yè)管理;承接裝飾工程及技術(shù)咨詢(xún)建筑及裝飾材料、五金交電、制冷空調設備、機械電器設備、儀器儀表銷(xiāo)售國家有專(zhuān)項規定的項目經(jīng)審批后方可經(jīng)營(yíng)。

　　二、評估目的

　　為武漢××置業(yè)有限公司擬股權轉讓事宜，北京××資產(chǎn)評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，對股權轉讓所涉及的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估，為股權轉讓之經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。

　　三、價(jià)值類(lèi)型及定義

　　本次評估所選用的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值。

　　國際評估準則對市場(chǎng)價(jià)值的定義為：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評估基準日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進(jìn)行交易的價(jià)值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　四、評估范圍和對象

　　評估范圍包括：武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。

　　評估對象：流動(dòng)資產(chǎn)、機器設備、在建工程、流動(dòng)負債、長(cháng)期負債。企業(yè)提供的總資產(chǎn)賬面值為30977.14萬(wàn)元，總負債為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元。

　　機器設備：包括辦公家具、空調和電腦;

　　在建工程：為已辦完征地拆遷的硚口區中山大道242號項目的土地，及樁基工程。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級別為二級、使用權截止日為2044年6月10日。

　　五、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日是2005年11月30日。所有資產(chǎn)均為基準日實(shí)際存在的資產(chǎn)。

　　此基準日是由評估委托方及資產(chǎn)占有方結合此次的經(jīng)濟行為共同討論后確定的。

　　六、評估假設和限制條件

　　本報告是建立在以下評估假設下：

　　1.假設委估資產(chǎn)為持續經(jīng)營(yíng)，即評估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況不變;

　　2.假設土地使用權的狀況與假設的土地使用權狀況一致。

　　3.本次評估采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估，其包括但不限于規劃建筑面積、規劃容積率等采用的是企業(yè)提供的由武漢市規劃和國土部門(mén)審批的數據，以上數據為本次評估結論成立的前提條件。

　　企業(yè)申報及本報告假設的土地使用權相關(guān)數據(包括但不限于)如下：

　　土地使用權類(lèi)型：出讓土地使用權

　　土地用途：商業(yè)服務(wù)用地

　　土地使用權終止期：2044年6月10日

　　土地開(kāi)發(fā)程度：宗地紅線(xiàn)外六通、通路、通水、排水、通電、通訊、通氣)，紅線(xiàn)內場(chǎng)地平整

　　土地規劃容積率：5.5

　　七、評估原則

　　(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會(huì )公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

　　(二)遵循客觀(guān)性原則。評估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現場(chǎng)勘察，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎上，以客觀(guān)公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結果具備充分的事實(shí)依據;

　　(三)遵循產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為假設前提，確定其在評估基準日2005年11月30日的現行公允價(jià)值;

　　(四)遵循資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)的原則。根據被評估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況繼續使用，確定相應的評估方法、參數和依據;

　　(五)遵循替代性原則。評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實(shí)現的或實(shí)際存在的價(jià)格或價(jià)格標準有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準。不充分考慮由于特殊交易行為、交易背景對交易價(jià)格的影響;

　　(六)遵循公開(kāi)市場(chǎng)原則。即評估的作價(jià)依據和評估結論在公開(kāi)市場(chǎng)存在或成立;

　　(七)維護資產(chǎn)占有者及投資者合法權益的原則。

　　八、評估依據

　　(一)行為依據

　　1.武漢××置業(yè)有限公司董事會(huì )決議;

　　2.北京××商廈股份有限公司與北京××置業(yè)有限公司的股權收購協(xié)議;

　　3.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)。

　　(二)法規依據

　　1.國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

　　2.國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36號《國有資產(chǎn)評估管理北京辦法施行細則》;

　　3.國辦發(fā)[2001]102號《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監督管理工作意見(jiàn)的通知》;

　　4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )中評協(xié)[1996]03號《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)》(試行);

　　5.財政部財評字[1999]91號文《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》;

　　6.財政部財會(huì )[2001]43號文《實(shí)施《企業(yè)會(huì )計制度》及其相關(guān)準則問(wèn)題解答》;

　　7.財政部財企[2004]20號文關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則-基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則 基本準則》的通知;

　　8.《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日);

　　9.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日);

　　10.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國務(wù)院令第55號;

　　11.國土資源部《關(guān)于印發(fā)<土地分類(lèi)>的通知》(國土資發(fā)[2001]255號);

　　12.《湖北省土地管理法實(shí)施條例》;

　　13.中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價(jià)規程》(GB/T18508-2001)

　　14.中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2001)

　　15.《企業(yè)會(huì )計準則》、《企業(yè)會(huì )計制度》;

　　16.有關(guān)法律、法規、通知文件等。

　　(三)產(chǎn)權依據

　　1.土地使用權證;

　　2.財務(wù)付款憑證。

　　3.其他產(chǎn)權證明文件。

　　(四)取價(jià)依據

　　1.湖北省城建廳“鄂建(2003)44號文《湖北省建筑安裝工程費用定額》”;

　　2.建設部建標[2000]38號《全國統一建筑安裝工程工期定額》;

　　3.湖北省建設廳“鄂建(2000)066號《全國統一建筑工程基礎定額湖北省統一基價(jià)表》”;

　　4.湖北省建設廳“鄂建(2000)200號《全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價(jià)表》”;

　　5.湖北省武漢市2005年11月《工程造價(jià)信息》;

　　6.評估對象所在區域地價(jià)變動(dòng)指數調查資料;

　　7.評估對象所在區域近期土地取得、開(kāi)發(fā)費用等標準;

　　8.評估對象所在區域的區位條件資料;

　　9.聯(lián)合商情(2005.11);

　　10.資產(chǎn)占有方提供的其他相關(guān)資料等;

　　11.評估基準日銀行貸款利率;

　　12.其他與評估有關(guān)的資料。

　　九、評估方法

　　本次評估采用成本法，根據不同的資產(chǎn)類(lèi)別，分別采用不同的方法進(jìn)行評估。

　　(一)關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評估

　　1.對非實(shí)物性資產(chǎn)，通過(guò)抽查核實(shí)財務(wù)憑證，核對銀行對賬單和詢(xún)證函等資料，對各項資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對非實(shí)物性資產(chǎn)進(jìn)行評估。

　　主要資產(chǎn)的評估方法如下：

　　(1)對現金的評估采用盤(pán)點(diǎn)倒推的辦法其倒推的計算公式為：

　　基準日現金評估值=盤(pán)點(diǎn)日庫存現金盤(pán)點(diǎn)調整后的賬面數 基準日至盤(pán)點(diǎn)日現金支出數-基準日至盤(pán)點(diǎn)日現金收入數

　　(2)對貨幣資金的評估是在查閱了每筆存款的銀行對賬單，對未達賬項與調節表進(jìn)行核對，并對數額較大的銀行賬戶(hù)進(jìn)行函證的基礎上，分析確定評估值。

　　(3)其他應收款是根據應收款項的業(yè)務(wù)內容、總體的賬齡情況、形成原因、債務(wù)人信譽(yù)情況、收回的可能性，并結合詢(xún)證函回函情況，分析確定評估值。

　　2.對存貨的評估，采用重置成本法：

　　對存貨等實(shí)物性資產(chǎn)，通過(guò)盤(pán)點(diǎn)，對資產(chǎn)數量及質(zhì)量進(jìn)行清查，然后以成本法確定實(shí)物資產(chǎn)的評估值。

　　(1)存貨資產(chǎn)清查

　　企業(yè)存貨為在用低值易耗品，采用實(shí)際成本入賬。

　　根據企業(yè)提供的存貨清單，評估人員存貨進(jìn)行了清查盤(pán)點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)數量，核實(shí)是否真實(shí)存在。

　　(2)存貨評估值的確定

　　企業(yè)在用低值易耗品賬面價(jià)值為五五攤銷(xiāo)后的余額。經(jīng)現場(chǎng)勘察了解在用低值易耗品的使用情況，按照市場(chǎng)重置價(jià)乘以成新率確定評估值。

　　3.待攤費用

　　待攤費用為裝修費，評估人員核實(shí)了有關(guān)費用發(fā)生的憑證及攤銷(xiāo)過(guò)程，按照核實(shí)后賬面值確認評估值。

　　(二)關(guān)于機器設備的評估

　　1.概況

　　企業(yè)申報的機器設備為公司辦公用的家具、空調，電子設備為辦公用電腦。

　　2.評估方法

　　本次評估采用重置成本法。

　　計算公式為：評估值=重置全價(jià)*成新率

　　納入本次評估范圍內的設備主要為一般的辦公設備、家具的評估方法介紹如下：

　　1.重置全價(jià)的確定

　　(1)辦公設備及辦公家具

　　主要從市場(chǎng)上、《UDC聯(lián)合商情》等資料上收集查詢(xún)設備價(jià)格。對于其中在二手市場(chǎng)可詢(xún)到價(jià)的舊設備，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。

　　2.成新率的確定

　　主要通過(guò)對設備使用狀況的現場(chǎng)勘察，并根據各類(lèi)設備的經(jīng)濟壽命年限，綜合確定其綜合成新率。

　　3.評估值的確定

　　將重置全價(jià)和成新率相乘，得出評估值，從而對基準日機器設備的重置凈價(jià)作出公允估值。

　　即：評估值=重置全價(jià)*成新率

　　(三)關(guān)于在建土建工程的評估

　　1.概況

　　本次評估的范圍和對象為武漢廣聯(lián)信置業(yè)有限公司位于硚口區中山大道242號的在建土建工程。包含土地和已完工的樁基工程。

　　(1)土建工程

　　在建土建工程為硚口區中山大道242號大廈的樁基工程，截至基準日已完成地基勘測和樁基工程。工程包括鋼筋混凝土支護樁600根及打樁需要的其他配套工程。

　　(2)土地

　　為已辦完征地拆遷的硚口區中山大道242號項目的土地。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級別為二級、使用權截止日為2044年6月10日、規劃容積率5.5。

　　2.評估方法

　　(1)土建工程

　　本土建工程采用重置成本法評估。為避免資產(chǎn)重復計價(jià)和遺漏資產(chǎn)價(jià)值，結合本次在建工程特點(diǎn)，針對在建工程和具體情況，采用以下評估方法：

　　開(kāi)工時(shí)間距基準日半年以上的在建項目，將實(shí)際支付的工程款項中不合理支出剔除，付款進(jìn)度與形象進(jìn)度相匹配，再按照各類(lèi)費用的價(jià)格變動(dòng)幅度進(jìn)行調整，并加計資金成本，得出在建工程評估值。

　　(2)土地

　　因本次委托資產(chǎn)為土地使用權，土地使用權為出讓方式取得。根據土地使用權的特點(diǎn)，評估采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估。

　　假設開(kāi)發(fā)法原理介紹：

　　假設開(kāi)發(fā)法是指在假設土地的開(kāi)發(fā)是按照企業(yè)提供的資料及本報告定義的土地使用權定義進(jìn)行的前提條件下。以預測的預計開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格為基礎，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

　　其公式為：地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑費-專(zhuān)業(yè)費-不可預見(jiàn)費-利息-稅費租售費用開(kāi)發(fā)商合理利潤。

　　(四)關(guān)于流動(dòng)負債和長(cháng)期負債的評估

　　關(guān)于負債項目中的短期借款、應付賬款、其他應付款、應付工資、應付福利費、其他應交款、長(cháng)期借款等項目的評估，我們根據企業(yè)提供的各項目明細表，對各項負債進(jìn)行核實(shí)后，判斷各筆債務(wù)是否是公司基準日實(shí)際承擔的，債權人是否存在，并以基準日實(shí)際需要支付的負債額來(lái)確定評估值。

　　評估計算的詳細數據請閱讀資產(chǎn)評估說(shuō)明和資產(chǎn)評估明細表。

　　十、評估過(guò)程

　　本次評估過(guò)程介紹如下：

　　(一)接受委托

　　在2006年2月，委托方確定北京××資產(chǎn)評估有限責任公司為本項目的資產(chǎn)評估機構。

　　(二)擬定評估方案

　　1.明確評估目的、評估基準日、評估范圍和對象，初步了解及委估資產(chǎn)地點(diǎn)分布情況、資產(chǎn)類(lèi)型的有關(guān)情況。

　　2.根據資產(chǎn)評估規范要求，布置資產(chǎn)評估申報表、資產(chǎn)評估資料準備清單。

　　3.按照本次委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)以及時(shí)間上的總體要求，制定資產(chǎn)評估工作計劃，確定項目組成員。

　　4.評估人員以電話(huà)溝通、電子郵件的形式輔導企業(yè)申報資產(chǎn)評估明細表，及對申報資料進(jìn)行解釋。

　　(三)資產(chǎn)清查

　　在企業(yè)如實(shí)申報資產(chǎn)并對委估資產(chǎn)進(jìn)行全面自查的基礎上，評估人員對納入評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查。清查內容主要為核實(shí)資產(chǎn)數量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權及其他影響評估作價(jià)的重要因素。資產(chǎn)清查時(shí)間為2006年2月15日2月19日。實(shí)物資產(chǎn)清查過(guò)程如下：

　　1.指導企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎上，按照評估機構提供的“資產(chǎn)評估明細表”、“土地狀況調查表”、“資料清單”及其填寫(xiě)要求，進(jìn)行登記填報，同時(shí)收集被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件、財務(wù)付款憑證等情況的文件資料。

　　2.初步審查資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估明細表

　　評估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內具體對象的詳細狀況。然后，審查各類(lèi)資產(chǎn)評估明細表，檢查有無(wú)填列不全、資產(chǎn)項目不明確現象，并根據經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細表有無(wú)漏項等。

　　3.現場(chǎng)實(shí)地勘察

　　通過(guò)與企業(yè)相關(guān)財務(wù)及資產(chǎn)管理人員的溝通了解，獲悉資產(chǎn)分布及類(lèi)型后，對機器設備、電子設備、在建工程及在用低值易耗品進(jìn)行現場(chǎng)的實(shí)地勘察工作。

　　4.補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表

　　根據現場(chǎng)實(shí)地勘察結果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估明細表，以做到“表”“實(shí)”相符。

　　5.核實(shí)產(chǎn)權證明文件

　　對評估范圍的土地使用權進(jìn)行調查，以確認做到產(chǎn)權清晰。

　　(四)評定估算

　　結合委估資產(chǎn)情況確定評估方法，明確評估參數和價(jià)格標準，開(kāi)始評定估算工作。并進(jìn)行自審，根據自審情況進(jìn)行修改、完善。

　　(五)匯總、審核、遞交征求意見(jiàn)稿

　　進(jìn)行評估結論分析、撰寫(xiě)說(shuō)明與報告。在報告提交委托方前，公司內核委員會(huì )對報告進(jìn)行最終復核。

　　評估報告書(shū)于3月14日出具征求意見(jiàn)稿。

　　(六)提交報告

　　根據委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)意見(jiàn)，并征得公司內核委員會(huì )同意，對評估報告進(jìn)行修改、完善，3月20日將正式報告提交委托方。

　　十一、評估結論

　　根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、公正、客觀(guān)的原則，并履行必要的評估程序，北京××資產(chǎn)評估有限責任公司對武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估。本次評估主要采用成本法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

　　在基準日2005年11月30日持續經(jīng)營(yíng)的前提下，武漢××置業(yè)有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，調整后賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，評估后資產(chǎn)總額為30579.71萬(wàn)元，負債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為9602.57萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評估減值為397.43萬(wàn)元，減值率為3.97%。

　　資產(chǎn)評估結果匯總表

　　單位：人民幣萬(wàn)元

　　項目 帳面價(jià)值 調整后帳面值 評估價(jià)值 增減值 增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動(dòng)資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　項目 帳面價(jià)值 調整后帳面值 評估價(jià)值 增減值 增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　長(cháng)期投資 2

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產(chǎn) 3

　　30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設備 5

　　0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6

　　30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無(wú)形資產(chǎn) 7

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權 8

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產(chǎn) 9

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產(chǎn)總計 10

　　30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動(dòng)負債 11

　　4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長(cháng)期負債 12

　　16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負債總計 13

　　20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產(chǎn) 14

　　10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。

　　十二、特別事項說(shuō)明

　　以下為在評估過(guò)程中已發(fā)現可能影響評估結論但非評估人員執業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(包括但不限于)：

　　(一)評估結論是北京××資產(chǎn)評估有限責任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業(yè)水平和能力的影響。

　　(二)由武漢××置業(yè)有限公司提供的與評估相關(guān)的經(jīng)濟行為文件、營(yíng)業(yè)執照、產(chǎn)權證明文件、財務(wù)報表、會(huì )計憑證、資產(chǎn)明細及其北京××資產(chǎn)評估有限責任公司 15

　　武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告書(shū)他有關(guān)資料，是編制本報告的基礎。委托方、資產(chǎn)占有方和相關(guān)當事人應對其提供的以上評估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔責任。

　　(三)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評估人員已履行評估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關(guān)責任。

　　評估報告使用者應注意以上的特別事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。

　　十三、評估報告基準日期后重大事項

　　評估基準日后，若資產(chǎn)數量及作價(jià)標準發(fā)生變化，對評估結論造成影響時(shí)，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進(jìn)行調整或重新評估。

　　在評估基準日至評估報告提出日期之間，尚未發(fā)現其他對評估結論造成較大影響的重大事項。

　　十四、評估報告法律效力

　　(一)本評估報告的結論是以在產(chǎn)權明確的情況下，以持續經(jīng)營(yíng)為前提條件;

　　(二)本報告書(shū)所揭示的評估結論僅對被評估資產(chǎn)和北京××置業(yè)有限公司部分資產(chǎn)轉讓之經(jīng)濟行為有效，資產(chǎn)評估結果使用有效期為自評估基準日起1年，當評估目的在評估基準日后1年內實(shí)現時(shí)，可將評估結論做為本經(jīng)濟行為所涉及資產(chǎn)價(jià)值的參考依據，超過(guò)1年，需重新評估;

　　(三)本評估報告在評估機構蓋章和注冊資產(chǎn)評估師簽字后，具有法律效力;

　　(四)本報告書(shū)的評估結論僅供委托方使用，報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不會(huì )隨意向他人提供或公開(kāi)。

　　北京××資產(chǎn)評估有限責任公司 16

　　武漢××置業(yè)有限公司股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告書(shū)

　　十五、評估報告提出日期

　　本報告書(shū)提交委托方的時(shí)間為：2006年3月20日。

　　法定代表人：孫×× 注冊資產(chǎn)評估師：孫××

　　注冊資產(chǎn)評估師：齊××

　　北京××資產(chǎn)評估有限責任公司

　　二○○六年三月二十日

　　資產(chǎn)評估報告書(shū)備查文件

　　目 錄

　　一、有關(guān)經(jīng)濟行為文件

　　二、資產(chǎn)占有方財務(wù)報表

　　三、委托方與資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執照復印件

　　四、產(chǎn)權證明文件復印件

　　五、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函

　　六、資產(chǎn)評估人員和機構的承諾函

　　七、北京××資產(chǎn)評估有限責任公司資格證書(shū)復印件

　　八、××資產(chǎn)評估有限責任公司營(yíng)業(yè)執照復印件

　　九、項目參加人員名單及其資格證書(shū)復印件

　　參加本評估項目的主要人員名單

　　一、現場(chǎng)負責人： 齊×× 中國注冊資產(chǎn)評估師

　　二、評估人員

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