房地產(chǎn)項目可行性研究探討
摘要：房地產(chǎn)項目可行性研究房地產(chǎn)投資規模大、建設經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)、受自然因素以及社會(huì )、經(jīng)濟、行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì )給投資者帶來(lái)巨大的甚至毀滅性的損失，而房地產(chǎn)項目可行性研究是投資決策的依據，因此，有必要對房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行可行性研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);可行性研究
1、引言
可行性研究是指在當前環(huán)境中，投資一個(gè)長(cháng)期的項目之前，必須進(jìn)行系統的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟、法律、社會(huì )乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實(shí)現其投資目標的論證和科學(xué)的評價(jià)。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。
2、房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性
房地產(chǎn)項目可行性研究是隨著(zhù)技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統的科學(xué)方法，它對成功的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來(lái)說(shuō)，綜合開(kāi)發(fā)是城市規劃的實(shí)施過(guò)程，開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施必然會(huì )給城市布局帶來(lái)影響，對城市的經(jīng)濟繁榮、人民的生活環(huán)境帶來(lái)影響，而對開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施開(kāi)發(fā)項目必然要投入資金、物資和勞動(dòng)力，從而也會(huì )對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對開(kāi)發(fā)項目必須要有充分的認識，并就項目的選址、規模、工程周期、周?chē)沫h(huán)境設施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟效益等各方面進(jìn)行周密的調查研究分析，以實(shí)現開(kāi)發(fā)項目投資決策的`科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開(kāi)發(fā)項目的社會(huì )、經(jīng)濟和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內容，因此，可以說(shuō)可行性研究是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開(kāi)發(fā)項目投資決策的基礎，
3、房地產(chǎn)項目可行性分析研究的作用
可行性研究是進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資決策的重要依據，房地產(chǎn)項目由于建設經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經(jīng)驗或感覺(jué)進(jìn)行，它必須要建立在詳細可靠的市場(chǎng)預測、成本分析和投資收益預算基礎上，房地產(chǎn)項目的可行性研究可以對項目進(jìn)行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結論進(jìn)行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性;可行性研究是項目審批的依據，我國政府管理部門(mén)規定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產(chǎn)項目在我國要經(jīng)過(guò)政府管理部門(mén)的立項審批，而立項審批的依據之一就是項目可行性研究報告;可行性研究是項目資金籌措的依據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益獲取能力，銀行等金融機構提供貸款是根據流動(dòng)性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機構提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構提供信貸依據;可行性研究是編制設計任務(wù)書(shū)的依據，可行性研究對開(kāi)發(fā)項目的建設規模、內容及建設標準都做出了安排，這些正是項目設計任務(wù)書(shū)的內容;可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據，開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的項目實(shí)施方案框架內，按部就班地落實(shí)項目的前期工作，并與設計、供應、資金融通等部門(mén)協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據;可行性研究可作為編制下階段規劃設計的依據，在可行性研究報告中，對項目的規模、地址、設計方案構想、配套設施的種類(lèi)等都進(jìn)行了分析和論證，推薦了建設方案，可行性研究報告批準后，規劃設計工作可根據此進(jìn)行
4、房地產(chǎn)項目可行性分析的工作階段
房地產(chǎn)項目可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為三個(gè)階段包括投資機會(huì )研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。
(1)投資機會(huì )研究投資機會(huì )，也被稱(chēng)為投資機會(huì )確定。主要任務(wù)是對項目的投資方向和設想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個(gè)特定區域，根據國家和地區的有關(guān)政策、結合資源、建設布局、市場(chǎng)預測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設項目，尋找一個(gè)有利的投資機會(huì )。投資機會(huì )一般是比較從大體進(jìn)行把握和分析的，根據市場(chǎng)預測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會(huì )。
(2)初步可行性研究又稱(chēng)預可行性研究，初步可行性研究，是一個(gè)正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會(huì )確認可行的項目，表明該項目是值得繼續研究，但不知道是否值得進(jìn)行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進(jìn)一步確定是否具有較高的經(jīng)濟效益。進(jìn)行初步可行性研究，因為可行性研究是一個(gè)昂貴和費時(shí)的工作，因此必須通過(guò)初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進(jìn)一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機會(huì )的研究，并在詳細資料作進(jìn)一步分析的基礎上，分析得出的結論②確定項目的盈利能力，是否有必要進(jìn)行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問(wèn)題是否需要專(zhuān)題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場(chǎng)預測。初步可行性研究與詳細可行性研究，深度和精度的主要內容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經(jīng)濟效益，可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究后，應該得出以下結論：研究項目是可行的;項目不可行。
(3)詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱(chēng)為可行性研究，是項目的初步開(kāi)始的一個(gè)重要組成部分。其主要工作是該項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、財務(wù)上以進(jìn)一步探討可能理性的結論性意見(jiàn)，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。
可行性分析的內容房地產(chǎn)項目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據市場(chǎng)需求和國民經(jīng)濟發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃和區域規劃的要求，相關(guān)的社會(huì )各方面的經(jīng)濟、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟分析、比較和論證。房地產(chǎn)項目在社會(huì )、經(jīng)濟和環(huán)境效益的科學(xué)預測和評價(jià)，以確定項目是可行的�？尚行匝芯康哪康氖菦Q策程序的可靠性、科學(xué)性，為項目的實(shí)施和控制提供參考依據，并為下一步奠定基礎。按照上面介紹的房地產(chǎn)項目的可行性研究報告的主要內容，我們必須考慮國家、區域的宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設項目評價(jià)，預測的外部環(huán)境、市場(chǎng)、技術(shù)、金融和社會(huì )的影響。必須進(jìn)行深入研究，仔細計算，并對研究和計算結果的進(jìn)行分析和論證，為項目的最終決定提供依據。
綜上所述，通過(guò)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行可行性研究對房地產(chǎn)可行性研究理論進(jìn)一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有一定的借鑒意義。
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